TEMAS DE VALUACION INMOBILIARIA




TEMAS DE VALUACION INMOBILIARIA



TEMAS A DESARROLLAR:
LA HOMOLOGACION DE TERRENOS
VARIABLES INTERNAS Y EXTERNAS.














LA HOMOLOGACION DE TERRENOS EN UN AVALUO CON ENFOQUE DE MERCADO:

VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE REALIZAR HOMOLOGACION DE TERRENOS:
Definición según las normas técnicas de la Ley de Catastro Inmobiliario del Estado de BajaCalifornia, EN SU APARTADO aspectos técnicos, Definiciones:
FACTOR DE HOMOLOGACION: Es la cifra numérica que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comprobables entre sí.
HOMOLOGACION.- Se entiende como la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dosbienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
VALOR JUSTO DE MERCADO.- Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, por lo que se intercambiaría un bien en el mercadoabierto y competido, entre un comprador y un vendedor actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avaluó, en un plazo razonable de exposición. Es decir, el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber; valor físico o neto de reposición (enfoque de costos) valor de capitalización de rentas (enfoque de ingresos) y elvalor por ventas comparables (enfoque de mercado).

DESARROLLO DEL TEMA.
EL AVALÚO Y LA HOMOLOGACIÓN
Si el universo al que nos referiremos es el de los inmuebles urbanos y si además,
Determinamos como ideal de la profesión del valuador aspirar al avalúo justo, confiable
y consistente, será preciso explicar las razones en que se fundan tales atribuciones,
que buscamos al formular cada avalúo.La justeza no podrá existir sin criterios preestablecidos para calificar el avalúo; la
Confiabilidad y la consistencia no podrán ser medidas si no hay referentes para
Determinarlas. Reconocemos, por tanto, que a partir de las características y atributos
Comunes a centenas de millares de inmuebles urbanos es posible determinar las
Similitudes que los vuelven más o menos comparables.

Lapremisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son análogas
no sólo es el fundamento de la homologación, sino también el punto de partida de:

1.- Operaciones de cálculo vastas y complejas,.
2.- Como el establecimiento de tipologías.
3.- La definición de zonas urbanas.
4.- La reevaluación colectiva de inmuebles a partir de la cual las autoridades fiscales
actualizanclasificaciones, tabulaciones y tasas impositivas, después de considerar 5.- El efecto que las inversiones públicas, las modificaciones en la planeación urbana
u otras circunstancias ejercen sobre determinadas áreas de la ciudad; efectos que
modifican los valores catastrales y del mercado.

Todo Valuador responsable se propone indagar sobre un rango de
Variación aceptable en losfactores de homologación para elaborar avalúos catastrales
en el Estado al que pertenezca, desde luego con pleno conocimientos de sus Leyes y Reglamentaciones en la Materia, por lo que precisa razonar no sólo cuestiones teóricas que constituyen Premisas esenciales de toda argumentación posterior, como las anteriores, sino también sobre las Premisas legales que rigen los valores inmuebles del área deestudio.

COMENTARIOS ACERCA DEL MÉTODO DE MERCADO.

En la actualidad uno de los métodos más utilizado en México, como en una gran cantidad
de países, para conocer el valor de un inmueble, es el Método de Mercado, el cual se
basa en la comparación de un inmueble sujeto a un estudio de valor, respecto a
inmuebles disponibles o ventas realizadas en el mercado inmobiliario (preferentemente...