Tesis de valuación

I. ANTECEDENTES

I.I PREVIO A LA VALUACION

En la actualidad el desarrollador o constructor individual de viviendas o de su propia vivienda de cualquier nivel económico (pero principalmente medio y medio alto) recurre a asesorías de expertos en inversiones para lograr que su inmueble cubra con las mejores expectativas físicas y de financiamiento del potencial cliente, dentro de estasexpectativas la más importante para el cliente y el vendedor es el valor del inmueble, se trata de que el cliente perciba que esta pagando el precio justo por el inmueble que esta adquiriendo. Es aquí donde la asesoría del valuador toma una importante función, debido a que el desarrollador recurre con él para conocer el posible valor por el cual podrá ser vendida dicha vivienda antes de ser construida;el valuador al realizar el correspondiente avalúo obtendrá el valor de mercado, más factible sobre el cual podrá vender la o las viviendas construidas, así podrá conocer anticipadamente la utilidad que le retribuirán la construcción y venta de dicha(s) vivienda(s) además de tener una visión mas clara de la inversión que debe de realizarse sobre el terreno a edificar.
Existe también una nuevatendencia de constructores de menor escala, dedicados a desarrollar una o algunas pocas viviendas en lotes que se encuentran aún baldíos en fraccionamientos parcialmente consolidados o bien en privadas cerradas mejor conocidas como “cluster”, los cuales al trabajar principalmente con inversión propia, buscan construir la mejor vivienda en cuanto a la relación costo-valor para poder obtener la utilidadmas grande. Y son precisamente los desarrolladores menores, los que buscan de manos del valuador la información actualizada en relación a las tendencias de progresión o estancamiento de fraccionamientos, las nuevas tendencias arquitectónicas, la ubicación de preferencia, el proyecto urbano del fraccionamiento, y el parecer del cliente potencial de propia voz, entre otra información que provea alconstructor de una plataforma sólida de elementos característicos de la vivienda preferible por el cliente, para poder construirla lo más semejante posible.
Es entonces que surge para el valuador, en tiempos presentes y futuros, la necesidad de ya no solo valuar de manera convencional, sino de asesorar al constructor individual o desarrollador en la imagen y diseño que le permita vender másrápidamente, en como trabajar cronológicamente las inversiones, pero principalmente asesorar sobre la relación del importe de la inversión y el valor del inmueble una vez terminado.


I.II DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

¿Cuál será la proporción óptima entre el valor de compra del terreno y el valor físico de la construcción que al momento de venta de la vivienda retribuya una utilidad mayor? Y¿Qué condiciones o características en común tendrán este tipo de inmuebles?
Planteamiento para el propietario del inmueble:
Es común que cuando una persona cualquiera, que conoció el proyecto y costo de construcción – sea desarrollador a gran escala o constructor de su propia vivienda – al tener presente el valor del terreno y el monto de inversión que hizo en la construcción, cuando desee vendersu vivienda, al ofertarla buscará además de recuperar la inversión, ganar una utilidad sobre la misma , el problema se manifiesta cuando no recibe respuestas u ofertas positivas en relación al monto que pide por ella, y ante esta situación para realizar la venta tiene que disminuir su precio. La mayoría de las personas que han pasado por una situación similar, entenderán el hecho de que haberconstruido una vivienda muy superior en costo de construcción al segmento económico en donde se encuentra ubicada, es una mala inversión debido a que no se logra ganar una utilidad sino que en ocasiones ni siquiera se recupera el total de la inversión.
Planteamiento para el valuador:
De manera frecuente para el valuador al analizar una vivienda, se encuentra con la situación de que el...