Tesis

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS ESCUELA DE ESTUDIOS DE POSGRADO MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN FINANCIERA

OPTIMIZACIÓN DE LA GESTIÓN FINANCIERA Y ORGANIZACIONAL MEDIANTE EL USO DEL VALOR ECONÓMICO AGREGADO (EVA) EN UNA EMPRESA INMOBILIARIA

Lic. Byron Rafael Gómez Gaytán

Guatemala, Diciembre 2009

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA FACULTAD DECIENCIAS ECONÓMICAS ESCUELA DE ESTUDIOS DE POSGRADO MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN FINANCIERA

OPTIMIZACIÓN DE LA GESTIÓN FINANCIERA Y ORGANIZACIONAL MEDIANTE EL USO DEL VALOR ECONÓMICO AGREGADO (EVA) EN UNA EMPRESA INMOBILIARIA

Informe final de tesis para la obtención del Grado de Maestro en Ciencias, con base en el “Normativo de tesis para Optar al Grado de Maestro en Ciencias” aprobado por laJunta Directiva de la Facultad de Ciencias Económicas, en el punto séptimo inciso 7.2 del acta 5-2005 de la sesión celebrada el veintidós de febrero de 2005.

Asesor de Tesis: Lic. MAE. Edgar Augusto Gómez Gaytán

Postulante: Lic. Byron Rafael Gómez Gaytán

Guatemala, Diciembre 2009

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS HONORABLE JUNTA DIRECTIVA

DecanoSecretario Vocal I Vocal II Vocal III Vocal IV Vocal V

Lic. José Rolando Secaida Morales Lic. Carlos Roberto Cabrera Morales Lic. MSc. Álbaro Joel Girón Barahona Lic. Mario Leonel Perdomo Salguero Lic. Juan Antonio Gómez Monterroso P.C. Edgar Arnoldo Quiché Hiyal P.C. José Antonio Vielman

JURADO EXAMINADOR QUE PRACTICÓ EL EXAMEN PRIVADO DE TESIS SEGÚN EL ACTA CORRESPONDIENTE

PresidenteSecretario Examinador Asesor de Tesis

MSc. José Alberto Ramírez Crespin MSc. Juan de Dios Alvarado López MSc. Edgar Laureano Juárez Sepúlveda MAE. Edgar Augusto Gómez Gaytán

ACTO QUE DEDICO

DIOS

Por otorgarme la vida, la fuerza y la sabiduría, para alcanzar tan anhelada meta, y convencido de que vos siempre estarás junto a mí en todo momento de mi vida. Por todo el amor que me habrindado, y por inspirarme para llegar a esta meta culminante de mi vida. Por todo el amor, cariño, ayuda, consejos, sacrificios, que hicieron por mí, para que llegara a este momento glorioso, ya que no es un triunfo sólo mío sino de ustedes, Dios los bendiga por siempre. Por ser mi mayor apoyo en el logro de este proyecto, gracias por compartir tantos sueños conmigo, que Dios te bendiga. Por todo elapoyo incondicional, ya que vos sos mi mejor amigo, y con tu ayuda puedo decir en este momento “he alcanzado la meta deseada”. Que Dios los tenga en su santa gloria, para que se sientan muy orgullosos de su nieto, gracias por todo su amor, los quiero mucho. Familia y amigos, por todas y cada una de las veces que me han brindado su apoyo y sabios consejos en todo momento de mi vida y la hanenriquecido. Muchas gracias.

LA VIRGEN MARÍA

MIS PADRES

MI ESPOSA

MI HERMANO

MIS ABUELITOS

TODOS USTEDES

CONTENIDO

Página

RESUMEN INTRODUCCIÓN 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 ANTECEDENTES Aspectos generales Descripción de la empresa Estructura organizacional Aspectos legales

i iii

1 2 2 3

2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.112.2.12 2.3

MARCO TEÓRICO Generalidades de las empresas inmobiliarias Empresas inmobiliarias Estados financieros y razones financieras Valor Económico Agregado EVA Conceptos y generalidades Objetivos Componentes Estructura general del valor económico agregado Campos de aplicación Estrategias para aumentar el EVA Cálculo del EVA Factores que influyen en el aumento del EVA Factores determinantes deléxito o fracaso Aplicación en las empresas Ventajas y desventajas Enfoque de impulsores del valor Gestión financiera y organizacional 5 5 6 8 8 11 13 14 15 17 19 22 23 25 29 32 36

2.3.1 2.3.2 2.4

Gestión financiera Gestión organizacional Análisis FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y

36 39

amenazas)

45

3. 3.1 3.2 3.3

METODOLOGÍA Hipótesis Sujetos Métodos y técnicas...