Tipos de registro

TIPOS DE REGISTROS
Es de suma importancia para la vida jurídica y económica de un país, la adecuada organización de los Registros Inmobiliarios, los cuales además de tener fines de publicidad de los actos jurídicos y declarativos de derechos, es indispensable que contengan normas que aseguren la constitución, seguridad, autenticidad y prueba de aquellos derechos sujetos a inscripción.
Resultadifícil clasificar los distintos sistemas de registro que se adoptan en los diferentes países, pueden señalarse tres sistemas alrededor de los cuales se desarrollan las actividades y la consecución de los fines que persiguen los Registros Inmobiliarios, que son:
Sistema Alemán
Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debida concordancia, esto es, el registropredial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos contiene la matrícula del inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales se transfiera o grave el fundo. El segundo registro, contiene la configuración topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza, situación, extensión superficial, forma, y en él se anotan todas las modificaciones materiales de que el prediosea objeto.
Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse a ambos registros y que dada la certeza de que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble está sujeta a un procedimiento previo que sigue el funcionario encargado del Registro, ante quien deben presentarse los documentos que comprueban el dominio del solicitante y un plano del fundo levantadopor un ingeniero autorizado. A la solicitud se le da publicidad y si resultan opositores la cuestión se vuelve contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del registro facultades jurisdiccionales para resolver si procede o no la inscripción. Si la resolución es favorable, el solicitante es declarado dueño del inmueble mediante la inscripción.
Es indudable que el sistema alemán, al establecer lafirmeza de la inscripción, garantiza los derechos de terceros en forma efectiva.
Consecuentemente con el sistema, el Estado es garante de la inscripción, y en caso de error, el perjudicado tiene acción de perjuicios contra el Estado cuando el error se debe a negligencia de los funcionarios encargados del Registro.
Sistema Australiano, llamado también Sistema Torrens o Acta Torrens
También eneste sistema el solicitante de la inscripción debe presentar sus títulos y un plano del inmueble al encargado del Registro. Este funcionario tiene facultades jurisdiccionales, y después de dar publicidad al acto, resuelva todas las cuestiones que se planteen, al fin de que el inmueble quede saneado.
En este sistema se hacen dos certificados de título, los cuales deben ser idénticos y debencontener un plano de la propiedad. En ambos certificados se hacen constar las transferencias y los gravámenes que experimente el inmueble, y uno de ellos se entrega al propietario y el otro queda en la oficina del Registro. En el caso de una desmembración, se hace un nuevo certificado de la porción desmembrada.

En este sistema, la matrícula (inscripción) del inmueble es inatacable, y en consecuencia,aquél no puede ser objeto de reivindicación ni tampoco puede reclamarse ninguna carga o gravamen que no aparezca en el certificado de título. En caso de error, el titular tiene acción de indemnización de perjuicios contra el Estado.
Este sistema es lo ideal en teoría pero, su aplicación sistemática es bastante complicada y, por otra parte, puede generar conflictos en los países no desarrollados oemergentes ya que una persona puede fácilmente presentar títulos y planos al Registrador aunque otras personas tengan derechos sobre el mismo inmueble.
Sistema de Transcripciones o Sistema Francés Napoleónico
Como su nombre lo indica, este sistema consiste en transcribir o copiar el documento en los libros que lleva la Oficina de Registro. La forma en que se regulan los sistemas de...