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EL PROCESO VALUATORIO
Como todo proceso, el proceso valuatorio consta de una serio de pasos ordenados de forma secuencialmente lógica, con el fin de obtener un máximo aprovechamiento de los recursos disponibles y racional utilización del tiempo.
No pretendemos encausar todo avalúo por un mismo camino, el camino justamente lo hace uno mismo dependiendo como veremos más delante de muchosfactores, lo que se trata de exponer en este tema es lo ventajoso de proceder sabiendo lo que tiene o debe hacerse y la ruta más corta y precisa para realizarlo.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto consideramos el proceso valuatorio integrado por las fases siguientes:
1. FASE INICIAL
2. FASE DE INFORMACION
3. FASE DE INVESTIGACION
4. FASE DE PROCESAMIENTO
5. FASE FINAL
1. FASE INICIAL
a.Que se va a tasar identificación completa del bien a tasar así como también de la persona natural o jurídica que solicita el servicio.
b. Para que o porqué se va a tasar y con qué fecha. Objeto del avalúo o fin a que será destinado por ejemplo: Compraventa, expropiación, regulación, secesiones, participaciones, actualización de activos, impuestos, etc.
c. Recaudos necesarios (por lo generalno están disponibles los deseables).
Autorización por escrito para la realización del trabajo y por supuesto visitas a la propiedad, títulos supletorios, levantamiento topográfico, planos en general, impuestos, renta, ocupante, presupuestos de ejecución, etc.
2.FASE DE INFORMACION
Esta fase comprende todas las operaciones dirigidas a la consecución de datos necesarios para la realización deltrabajo. Estos datos son obtenibles directamente, por apreciación del tasador o información.
2.1 DESCRIPCION COMPLETA DE LA PROPIEDAD OBJETO DE AVALUO
a. Definición o tipo del bien de que se trata.
b. Tradición legal (suele bastar con anexos copia de documentos de propiedad)
c. Descripción física, forma, partes que lo integran, comodidades, áreas de terreno, construcción, útiles, mediciones deobras extras o complementarias, inventario e equipos, muebles, etc. Detalles de las mejoras o edificaciones, sistema constructivo, pisos, estructura, paredes, puertas, instalaciones, pintura, etc.
En la generalidad de los casos siempre que se realiza un avalúo es necesario realizar las mediciones del inmueble por la razón de ser parte fundamental del avalúo, claro cuando se cuenta con planoso mediciones realizadas anteriormente solo bastará con chequearlas pero eso si hay que hacerlo ya que somos responsables del estimado de valor que señalemos y se comprende la realización directa entre el mismo y el tamango del bien, esto les demuestra lo multidisciplinario que es esta profesión. Es recomendable no concretarse simplemente a dar cifras de áreas por ejemplo sino acompasar croquiso planos y los cálculos realizados.
Uso a que esta destinado el inmueble, su conformidad o no, su mejor y más alto uso.
d. Fotografías de la propiedad así como también de los detalles que se considere convenientes.
e. Descripción completa de la zona o vecindad en que se encuentra ubicada la propiedad, incluyendo por ejemplo: servicios públicos, vialidades, medios y vías de comunicación,factores socioeconómicos etc. (ver definición de avalúo en el tema “ El informe de Avalúo”.) En algunos casos puede ser necesario no solamente describir la zona sino también la ciudad, sector, región, etc. Incluyendo datos geográficos, etc.
3.FASE DE INFORMACION
Hemos separado esta fase de la información dada su importancia y por otra parte también es cierto que hay que investigar. Se trata dela recopilación de datos o mejor dicho referenciales de valor; estos referenciales son las armas del tasador como ya lo han visto, así como las mediciones son importantes en sumo grado este también lo es por la misma razón.
La investigación será dirigida de acuerdo con lo que se necesita considerando por supuesto el objeto del avalúo o los fines que persigue, en general señalaremos las fuentes...