Trabajo practico de derecho civil

INTRODUCCIÓN

Se ha propuesto el estudio conceptual y analítico de un fallo en materia de derecho contractual, concretamente un contrato de locación, a la luz de los aspectos que se estudian en la materia de referencia. En el caso, el orden público que rige el plazo de locación máximo previsto por el Art. 1505 del Código Civil de la Nación frente al principio de la autonomía de lavoluntad.
A continuación se expone el desarrollo de las consignas de referencia.

DESARROLLO

Fallo:
“Panamerican Mall S.A. y Walmart Argentina S.R.L. s/ Acción Declarativa de Certeza”.

Consigna 1:
¿Qué plantean las partes?.

Las partes promovieron una acción declarativa de certeza con el objeto de peticionar la ampliación judicial del plazo en un contrato de locación de inmuebley la autorización judicial respectiva para que el plazo fuera de treinta años, requiriendo asimismo la inaplicabilidad del Art. 1505 del Código Civil de la Nación, y subsidiariamente la declaración de inconstitucionalidad de dicha norma.
En dicho contracto, Panamerican Mall S.A. reviste el carácter de parte locadora y Walmart Argentina S.R.L. la calidad de parte locataria.

Pregunta 2:¿Que figuras contractuales entran en juego?.

El negocio contractual referido fue analizado por el juez a la luz de diferentes figuras jurídicas con el objeto de descifrar su naturaleza jurídica.
En primer lugar, las partes contractuales lo identificaron y encuadraron como un contrato de locación de inmueble con destino comercial (específicamente, de hipermercado). Si bien conalgunas características particulares que igualmente no lo desvirtuaron como tal (la construcción de una obra edilicia con especificaciones técnicas rigurosas, la sujeción del precio del canon locativo a las ganancias, etc.).
En segundo lugar, y en oportunidad de su dictamen, el fiscal lo identificó y encuadró como un contrato comercial de concesión, siendo la locación una relación accesoria deella. Fundamenta dicha idea en el hecho de que el negocio perseguía una explotación comercial cuyo canon estaba directamente relacionado con la facturación de los locales.
En tercer lugar, y luego de citar doctrina, el juez lo identificó y encuadró como un contrato de locación de inmueble con convenciones atípicas. Fundamenta dicha tesitura en el entendimiento de que la sujeción del preciodel canon locativo a las ganancias del locatario no modifica el vínculo por así autorizarlo el Art. 1349 del Código Civil de la Nación, además de que tampoco existe vínculo asociativo porque no hay coparticipación en las pérdidas.

Pregunta 3:
¿La locación en estudio es civil o comercial?. ¿Qué se decide en la sentencia?. ¿Qué opina Usted?.

El contrato de locación de inmueble referidoes de naturaleza civil en razón del razonamiento que expuso el juez y en virtud del cual resolvió declararse competente para entender en la causa.
Señaló que corresponde a la justicia civil intervenir en litigios suscitados por relaciones contractuales cuyo objeto sean inmuebles, aún cuando éstos últimos fueran comerciales o bien las partes fueran comerciantes. Citó jurisprudencia ylegislación avalando dicha posición.
En mi opinión, entiendo que la decisión del juez en materia de la competencia fue adecuada a derecho. Porque más allá de la jurisprudencia análoga al caso y la legislación que invoca para explicar la competencia genérica del fuero civil (Art. 43 del Decreto Ley Nº 1.285/58 modificado por la Ley Nacional Nº 23.637), cabe observar lo prescripto por el Art. 8 delCódigo de Comercio de la Nación cuya enunciación, en concordancia con el resto de las leyes comerciales, excluye la naturaleza comercial de los actos celebrados sobre inmuebles, o normas análogas como el Art. 452 Inc. 1 del mismo texto que se expiden en dicho sentido.

Pregunta 4:
¿Qué se resuelve acerca de la prórroga del plazo de la locación?. ¿Cuál es la relación entre el plazo de la...