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CAPITULO III
LA ENFITEUSIS Y EL DERECHO DE SUPERFICIE, SU NATURALEZA
JURIDICA

3.1 DEFIINICIONES
3.1.1 DEFINICION DE LA ENFITEUSIS
La enfiteusis según el tratado dieciocho del séptimo y décimo precepto del decálogo es
“contractus quo res immobilis alicui fruenda, non minus decenio fruenda, non minus
decenio traditur, sub obligatione pensionis reddendae in recognitionem dominii direct”.Conviene con el usufructo en conceder el fruto y utilidad de la cosa ajena, mas se
diferencia de él, en que el enfiteusis es acerca de bienes inmovibles, y el usufructo es
acerca de éstos y de los movibles; y también en que el usufructo se finalice con la
muerte del usufructuario, mas no en el enfiteusis con la del enfiteuta; y últimamente en
que el usufructo no puede transferirse a otro, y síel enfiteusis con consulta del dueño
directo.

Por Derecho Real entendemos el que es inherente a la cosa no al sujeto, de modo
que no se extingue con la muerte del que la posee, sino que siempre subsiste en ella,
cualquiera que sea la persona a la que la misma se transfiere, como por ejemplo el
dominio, el censo, la servidumbre y la hipoteca. Es dentro de estos considerados
Derechos Realesdonde siempre resultara adecuado clasificar la enfiteusis puesto que
consiste en la “enajenación del domino útil de alguna posesión mediante un canon anual
que se paga al enajenante, quien conserva el dominio directo. Es decir un contrato en
virtud del cual el dueño de una cosa raíz cede a otro su goce para siempre o para largo
tiempo con la carga de un canon, censo, pensión o rédito anual quese reserva sobre ella

en señal de su dominio directo”1 también la podemos entender según Legon como “el
derecho real en cuya virtud, a perpetuidad o a muy largo plazo, se puede gozar del
fundo ajeno de la manera mas completa, mientras se abone una renta anual llamada
canon.” Por su parte el Código Civil Español hace referencia a la enfiteusis
estableciendo que se lleva acabo “cuando unapersona cede a otra el dominio útil de una
finca, reservándose el dominio directo y el derecho a percibir el enfiteuta una pensión
anual en reconocimiento de este mismo dominio”. Para Ordóñez Carasa la enfiteusis es
“aquel en el cual se cede el dominio útil de un inmueble fructífero y se retiene el
dominio directo a cambio del pago de una prestación periódica que grava a su favor el
dominiocedido.” Para Messineo, la enfiteusis, de acuerdo a su significado etimológico
“es una relación en virtud de la cual, sobre un fundo, ordinario o rustico, y sobre sus
accesiones, se concede, contra compensación de carácter periódico un derecho, perpetuo
o temporal, de la utilización de los frutos del fundo, del tesoro y del subsuelo, de
naturaleza real, alienable e hipotecable a una personallamada enfiteuta con la
obligación de mejorar el fundo ordinario mediante cultivo” Josserand define esta
institución diciendo que “la enfiteusis, lo mismo que el usufructo es un derecho real y
de goce pero no tiene carácter vitalicio ya que la defunción del titular no le pone fin por
que sus herederos lo recogen en la sucesión al igual que los demás bienes de la
herencia.” Colin y Capitantafirman que la enfiteusis es “un derecho real de disfrute
procedente de un arrendamiento perpetuo o cuasi perpetuo. También podemos entender
a la enfiteusis como la cesión perpetua o por largo tiempo de un predio rustico o urbano
mediante un canon anuo que se paga al cedente quien conserva el dominio directo,
entendiéndose también por enfiteusis el contrato comprensivo de esta cesión 2 . Así
mismose ha señalado a la institución antes citada como una relación jurídica por la que
1
2

Escriche. Diccionario razonado de jurisprudencia y legislación. Paris 1854,
Diccionario de Derecho Privado Ed. Labor Barcelona 1950

una persona autoriza a otra para usar, disfrutar, vindicar y disponer con ciertas
limitaciones, de un bien inmueble mediante el pago de una pensión o canon anual”....