Transferencia De Bienes Comunes

La Transferencia de Bienes Comunes en el Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común
Por Martín Mejorada Chauca
Profesor de Derechos Reales de la PUC y de la UNMSM

En algunas edificaciones coexisten varios titulares de secciones
independientes. En ellas inevitablemente interviene la ley para regular las
relaciones entre propietarios e incluso para asignar titularidades. Pese a
laautonomía de las secciones, los propietarios comparten una misma
unidad arquitectónica que exige ciertas reglas básicas de convivencia.
¿Por qué la ley debe señalar dichas reglas y no lo hacen los mismos
dueños?.

La respuesta está en los “costos de transacción”.

Todo

acuerdo tiene costos de negociación y en algunos casos éstos son tan
altos que las partes podrían no concretar elnegocio.

Pues bien, la

frustración negocial no es una alternativa admisible en las edificaciones
que nos ocupan, pues si en ellas no hubiese regulación de convivencia la
propiedad exclusiva no se podría ejercer, o hacerlo serían tan complicado
que la propia titularidad estaría en cuestión. Por ello el sistema legal no
puede permitir que una edificación de éstas carezca de regulación. Comoquiera que el acuerdo inicial de los propietarios no está asegurado, el
ordenamiento jurídico evita el vacío con un conjunto de reglas que desde
la ley permiten el ejercicio de la propiedad en todo momento. De ahí que
la regulación en esta materia siempre tiene carácter obligatorio. Si las
partes pueden luego modificar o no el régimen es otra cosa, pero de inicio
tienen que haber reglas para estesupuesto.

A partir del 21 de julio de 1999, por efecto de la Ley 27157, entró en
vigencia el denominado régimen de “Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común”, que reemplazó a la Propiedad Horizontal regulada por el Decreto

{98558.DOC;1}

Ley 22112 (Ley de Propiedad Horizontal) y su Reglamento aprobado por
Decreto Supremo N° 019-78-VC.

Posteriormente, mediante Decreto

Supremo008-2000-MTC se aprobó el Reglamento de la Ley 27157, el
cual tuvo una serie de modificaciones en el tiempo. Por Decreto Supremo
N° 035-2006-VIVIENDA se aprobó el Texto Único Ordenado de este
Reglamento.

La regulación de la Propiedad Exclusiva y Propiedad Común mereció
críticas desde el primer día.

El hecho que se establecieran dos

regímenes (“Propiedad Exclusiva y Propiedad Común” y elotro
“Independización y Copropiedad”), que la ley no impusiera un catálogo de
derechos y obligaciones que se aplicara de inmediato a las edificaciones,
sin mediar acuerdo de los dueños, y la evidente torpeza en la redacción
de la ley, generó una serie cuestionamientos jurídicos e inconvenientes
prácticos.

Es cierto que después de 20 años de vigencia la Ley de

Propiedad Horizontal reclamabacambios, sin embargo lo que se puso en
marcha el 21 de julio de 1999 dejó mucho que desear.

Uno de los

aspectos más dudosos de la nueva regulación, que la distinguió
frontalmente de la Propiedad Horizontal, fue la posibilidad de transferir los
bienes comunes de una edificación.

De este tema me ocuparé

brevemente en las siguientes líneas.

Es necesario ubicarnos en el supuesto delrégimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común, dado que la Ley 27157 no es precisa ni
señala que éste tenga carácter obligatorio para alguna edificación en
particular.

Simplemente dice que hay dos regímenes y que los

propietarios deben optar por uno u otro. El artículo 129° del Reglamento
sí es puntual e indica que el régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común supone laexistencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,

{98558.DOC;1}

2

pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. El artículo 128° dispone que este régimen es obligatorio para los
edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o
mixto.

Tratándose de otras unidades...