Transferencia de la propiedad inmueble

INDICE

1. Introducción

2. Desventajas del sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el ordenamiento civil peruano.

3. La transmisión de propiedad en bienes inmuebles.

4. El registro atenúa las desventajas del principio consensualístico.

5. Contradicciones legales del sistema de transferencia de la propiedad inmueble.

6. El sistema general detransferencia de la propiedad y su coordinación con la inscripción.

7. El principio de oponibilidad.

8. Conclusiones-

INTRODUCCIÓN

La transferencia de la propiedad inmueble ha sido y es un tema de principal importancia que ha originado una serie de opiniones acerca de su actual tratamiento en el Código Civil, planteándose alternativas de reforma dirigidas primordialmente a publicitardebidamente las transferencias en garantía de terceros.

Ello, por cuanto la transferencia de inmuebles no resulta siendo únicamente interés de las partes contratantes o intervinientes, sino que dado el contexto social, tiene amplia trascendencia; resultando necesario que terceros no contratantes asuman conocimiento de que se ha producido un desplazamiento en la titularidad de la propiedad, a finde garantizar la transparencia y confiabilidad que todo modelo socio-económico requiere para el tráfico inmobiliario: teniendo efecto directo en la seguridad jurídica que el sistema brinda.

Si bien es cierto que no compartimos el sistema actual de transferencia de la propiedad inmueble, también lo es que la problemática actual exige tener en cuenta ciertos aspectos controversiales que inclusose plasman en distintas casaciones, por lo que a continuación trataremos algunos de ellos a partir de las normas vigentes del Código Civil, pero escapándonos de todo concepto como premisa, debido a que dicho tema, es de conocimiento general, por lo que es recomendable profundizar en los diferentes problemas que se generan en una transferencia inmobiliaria en nuestro Pais.

2. DESVENTAJAS DELSISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL ORDENAMIENTO CIVIL PERUANO.-

En nuestro Derecho Civil Patrimonial, cuando se trata de la transferencia de la propiedad inmobiliaria, es de aplicación el artículo 949 del Código Civil, según el cual la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.Ello en concordancia, con el articulo 923 del mismo Código sustantivo que define al derecho de propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; debiendo ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
El artículo 1529 del Código Civil expresa que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bienal comprador y éste a pagar su precio en dinero. De acuerdo a esta definición, la compraventa presenta, entre otras, dos características que cabe resaltar en relación con el tema que nos ocupa: es un contrato obligacional en el que la traslación de dominio es una consecuencia del perfeccionamiento del contrato; y, es consensual, requiriendo solamente el consentimiento de las partes, existiendolibertad de forma.
En consecuencia, por aplicación de los artículos 1529 y 949 del Código Civil, la transferencia de inmuebles por compraventa resultan ser de carácter consensual; habiéndose adoptado la teoría espiritualista de procedencia francesa; siendo suficiente que entre vendedor y comprador exista un acuerdo respecto a los elementos esenciales de la compraventa, para que este último seconvierta en propietario del bien inmueble, no requiriendo de formalidad alguna. Debido a ello la transferencia de la propiedad se produce en un solo momento: únicamente con el título, la sola obligación de dar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él; no existiendo como en otras legislaciones dos momentos (titulo y modo). Por tanto, la inscripción registral en el Registro de la...