Traspaso Legal

I. Planteamiento
Entre las modalidades de contratación sobre inmuebles utilizadas instrumentalmente en la construcción continúa teniendo, pese a su costo fiscal, un protagonismo indiscutible, como es sabido, la permuta o cesión de un solar o parcela a cambio de obra futura en el edificio que se erija, a la que con frecuencia se suma la entrega de presente de una cierta cantidad de dinero.Cualquiera que sea la denominación que las partes den a su convenio, las ventajas de la operación, inicialmente para las dos partes, parecen ser incentivo suficiente para su suscripción en el tráfico inmobiliario, sin que los indudables riesgos que entraña para el cedente del solar hayan retraído notoriamente a los propietarios de los mismos.
Ciertamente, son muy variadas las formas de articular estetipo de contrato y múltiples los problemas que la práctica jurídica recoge en su ejecución, muchos de ellos relativos al incumplimiento o cumplimiento defectuoso del constructor o promotor que entrega la obra con notorio retraso o en condiciones distintas de las pactadas, lo que lleva a plantear incluso si no se tratará de un auténticoaliud pro alio . Sin embargo, dejando al margen interesantescuestiones de esa índole, y a propósito de algunas recientes sentencias del Tribunal Supremo, es nuestro propósito analizar brevemente la incidencia de la determinación del objeto (en concreto de la prestación del constructor) en varios ámbitos. Efectivamente, a la hora de pergeñar el contenido de un contrato de esta naturaleza, muy habitualmente entre un particular y una mercantil dedicada a lapromoción inmobiliaria, no suele plantear problemas identificar la prestación del primero, que no es sino la transmisión de la propiedad del solar (aunque en supuestos aislados la operación bascula sobre una reserva de dominio del solar, como en el caso de que conoce la STS de 3 noviembre 2009 [ RJ 2009, 5830] [->0] , lo que no deja de ser, en realidad, una cesión del vuelo por obra futura, ello esinfrecuente por cercenar los intereses del promotor de utilizarlo para la consecución del crédito financiero que le permita costear la operación). En cambio, origina más dilemas delimitar adecuadamente la del promotor. Básicamente, se vienen utilizando dos fórmulas, la fijación de una participación indivisa del cedente del solar en la obra construida (un porcentaje de las viviendas o locales quefinalmente tengan realidad material), bien dejando la facultad de determinación en manos de éste, bien, más frecuentemente en las del constructor, o la concreción inicial del número de unidades de obra construida que le corresponderán al cedente del terreno, con mayor o menor precisión en cuanto a su ubicación, superficie y linderos, lo que, como después desarrollaremos, no debería ser irrelevante.II. La determinación del objeto como criterio delimitador de un simple «documento de intenciones» y un precontrato
La utilización de fórmulas genéricas e imprecisas en la determinación de las prestaciones de las partes, recogidas en un simple documento privado, puede inicialmente generar dudas sobre si existe ya una verdadera vinculación negocial o tan sólo se encuentran en tratos previos y elsuscrito era un «documento de intenciones» con base en el cual no puede pretender ninguna de ellas, según la moderna concepción del precontrato, poner en marcha la ejecución del contrato definitivo. Ello es lo que se plantea en el litigio de que conoce en casación el Tribunal Supremo en sentencia de 8 febrero 2010 ( RJ 2010, 395) [->1] . Téngase en consideración que, como pone demanifiestoCARRASCO PERERA( «Cartas de intenciones, precontratos, responsabilidad in contraendo y obligatoriedad de los tratos en la jurisprudencia española». Ar. Civil, nº 21, 2005 ( BIB 2005, 2648) [->2] ), si el Tribunal Supremo califica un compromiso de «acuerdo de intenciones» es, generalmente, para privarle de cualquier efecto, incluso el indemnizatorio, si bien no faltan supuestos en que se reconoce un...