Tratamiento Fiscal de las Costructuras

ANÁLISIS Y OPINIÓN

Tratamiento fiscal de
los ingresos para
desarrolladores
inmobiliarios

PUNTOS FINOS

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C.P.C. Ernest Haiat Khabie,1
Secretario de la Comisión
de Investigación Fiscal del
Colegio de Contadores
Públicos de México
1

Además es socio director de la firma Haiat y Asociados, S.C.

DOCTRINA Diciembre 2012

Este tipo de contribuyentes, para
efectos fiscales,tiene distintas opciones para determinar el momento en
el cual deben acumular sus ingresos
para efectos del impuesto sobre la
renta (ISR). Asimismo, deben conocer
y analizar los efectos de cada opción
en conjunto con el impuesto empresarial a tasa única (IETU), pues analizarlos de manera independiente
puede generar distorsiones e impactos muy relevantes en el cálculo y
pago del ISR

De conformidad con lo señalado en el artículo 16 del Código Fiscal de la Federación
(CFF), se entiende por actividades empresariales, entre otras, las comerciales, las cuales
tienen ese carácter, de conformidad con las leyes
federales, y las industriales, entendidas como la
extracción, conservación o transformación de materias primas, acabado de productos y la elaboración de satisfactores.
Enese sentido, quienes de forma habitual realizan desarrollos inmobiliarios para su posterior venta, de manera que exista especulación comercial
por el desarrollo de tales actividades, caen en el
supuesto señalado en el párrafo anterior, por lo que
en caso de realizar esas actividades a través de una
sociedad mercantil, deberán tributar en el Título II
“De las personas morales” de la Ley delImpuesto
sobre la Renta (LISR).
Ahora bien, en el caso de la planeación fiscal para
desarrolladores inmobiliarios, se deben atender en
especial cuatro contribuciones, a saber:
1. ISR.
2. IETU.
3. Impuesto al valor agregado (IVA), el cual toma
especial relevancia, debido a que la enajenación de
casa habitación está exenta de ese impuesto, y la
estructura corporativa por la que se opteincidirá
directamente en los costos de los desarrollos.
4. Impuestos local por adquisición de inmuebles.
LA CONTRIBUCIÓN DEL ISR
En materia del ISR, de conformidad con el artículo 1
de la LISR, las personas físicas y morales están
obligadas al pago del impuesto en los siguientes
casos:
I. Las residentes en México, respecto de todos
sus ingresos cualquiera que sea la ubicación de
la fuente deriqueza de donde procedan.
II. Los residentes en el extranjero que tengan
un establecimiento permanente en el país, respecto de los ingresos atribuibles a dicho establecimiento permanente.
III. Los residentes en el extranjero, respecto de
los ingresos procedentes de fuentes de riqueza
situadas en territorio nacional, cuando no tengan un establecimiento permanente en el país,
o cuandoteniéndolo, dichos ingresos no sean
atribuibles a éste.

En ese sentido, una persona moral constituida
legalmente en México o algún residente en el

extranjero que constituya establecimiento permanente en territorio nacional, en virtud de realizar desarrollos inmobiliarios, estarán obligados al
pago del ISR cuando menos por los ingresos obtenidos de esas actividades.
Ese impuesto se calculará, deconformidad con
lo establecido en el artículo 10 de la LISR, aplicando la tasa del 30% (29% para 2013 y 28% para
2014, en adelante), al resultado fiscal del ejercicio,
el cual –y sin el ánimo de entrar en detalle– se
determinará restando de los ingresos acumulables,
las deducciones autorizadas, y a ese resultado se
le disminuirán las pérdidas fiscales pendientes de
amortizar de ejerciciosanteriores.
Ingresos acumulables
El tema de ingresos para los desarrolladores inmobiliarios es sumamente relevante, debido a que
comúnmente éstos, a lo largo del desarrollo de sus
obras, comienzan a realizar la venta de las unidades
condominales antes –incluso– de iniciar la obra, y
suele suceder que avanzan de forma importante en
el cierre de contratos. Sin embargo, la cobranza se...