Urbanizaciones prievadas

LAS URBANIZACIONES PRIVADAS Y LA OBLIGACION DE LOS PROPIETARIOS DE CONTRIBUIR AL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES
Por MIRYAM ADRIANA FARINA
I. Planteo del Tema
El crecimiento demográfico y el fenómeno migratorio interno en el país y en el mundo dieron origen a nuevas manifestaciones de la propiedad inmobiliaria extrañas a las formas clásicas de dominio, imponiendo a la ciencia jurídicarenovados desafíos a fin de acogerlas legislativamente, regulando la creciente multiplicidad de relaciones que se generan a partir de una “relación directa e inmediata del hombre con la cosa” cada vez más permeable al mallado social que las contiene.
El art. 2617 del Código Civil, disponía expresamente: “El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni porcontrato ni por actos de última voluntad”. Ello no impidió el desarrollo cuantitativo de complejos habitacionales sobre la base de la división horizontal de edificios, en franca contradicción con el criterio restrictivo del Codificador, dando lugar a la sanción de la Ley 13512, que, derogándolo admite expresamente la división física en sectores privativos de aprovechamiento independiente y sectorescomunes que facilitan aquel aprovechamiento, garantizando la independencia con el requisito ineludible de la salida a la vía pública.
La Ley 13512 instauró el régimen de propiedad horizontal, importando, según la doctrina mayoritaria, la creación de un derecho real autónomo, con características propias, que otorga a su titular un derecho exclusivo sobre las partes privativas de aprovechamientoindependiente e integra a su vez, en forma inescindible, junto con los otros copropietarios, una comunidad sobre las partes comunes del edificio.
Cualquiera sea la postura doctrinaria sustentada respecto a la naturaleza jurídica del instituto, es indubitable la existencia de un dominio exclusivo sobre la unidad y la cotitularidad de un porcentual determinado sobre las partes comunes del edificiosometido al régimen, unidos por un vínculo indisoluble.
La norma de creación regula las facultades, obligaciones y relaciones entre los copropietarios de modo tal que, por encima de sus prerrogativas individuales, como titulares de un derecho exclusivo, resguarda los intereses de la comunidad consorcial.
De allí que la obligación impuesta a los copropietarios de soportar las erogacionesnecesarias para solventar la utilización, conservación y funcionamiento de la cosa común es de la esencia misma del sistema, en cuanto su subsistencia depende del estricto cumplimiento de aquellas, razón por la cual la norma dispone con rigor quienes son los obligados a su pago.
Se trata de un régimen especial para la división de inmuebles ya construidos compuestos de unidades destinadas a vivienda,pero sus objetivos fueron superados por la realidad económica y social que determinó su aplicación a edificios construidos para albergar, simultáneamente, vivienda, cocheras, bauleras, oficinas, locales comerciales e inclusive a aquellos que cuentan con pileta de natación, sauna, gimnasio etc.
Sin embargo, en las últimas décadas, renovadas necesidades de la población, dieron origen a laimplementación de nuevas formas de propiedad, desarrollándose, en áreas rurales y suburbanas, diversos tipos de urbanizaciones que presentan elementos comunes, así los clubes de campo, chacras, barrios cerrados, countries, que en su origen constituían residencias de uso transitorio y actualmente constituyen la residencia permanente de numerosas familias, dotadas de espacios comunes dedicados alesparcimiento y actividades deportivas.
Se trata de complejos residenciales que se componen de “un área territorial de extensión limitada, regida por un plan de ordenamiento territorial, con unidades funcionales o parcelas privativas independientes (construidas o a construirse) y áreas comunes de uso común, destinadas las primeras a vivienda (transitoria o permanente) y las segundas a la práctica de...