usucapion
Páginas: 15 (3603 palabras)
Publicado: 16 de octubre de 2014
Qué se necesita para adquirir por usucapión un inmueble
Molina Quiroga, Eduardo
Publicado en: LA LEY 15/04/2011 , 4 • LA LEY 2011-B , 494
Fallo Comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J (CNCiv)(SalaJ) ~ 2010-12-07 ~ Orellana, Víctor Máximo c. Naum Jirala Jure
Sumario: I. Usucapión o prescripción adquisitiva. II. Posesión "animus domini" o inequívoca. III.Posesión pública. IV. Posesión pacífica. V. Posesión continua. VI. Posesión ininterrumpida. VII. El tiempo. VIII. Legitimación activa. IX. Legitimación pasiva. X. Acción declarativa de usucapión. XI. Valoración del pago de impuesto. XII. Conclusión.La sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirma el rechazo de una acción por usucapión, desplegando un acertado y completo conjunto deargumentos que describen con precisión en qué consiste la usucapión y cuáles son los fundamentos que la justifican, como los requisitos que deben reunirse para que la misma proceda.
En casos como éste resulta difícil agregar en el comentario algún elemento de interés, por lo que procuraremos enfatizar algunos aspectos —claramente señalados en el fallo— que no siempre son comprendidos por quienesintentan o pretenden adquirir el dominio de un inmueble por esta vía.
I. Usucapión o prescripción adquisitiva
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de adquisición de derechos reales que se ejercen por la posesión, por el transcurso del tiempo (art. 3947, parte 2ª, Cód. Civil).
También podemos describirla como el medio por el cual, en ciertas condiciones,el transcurso del tiempo opera la adquisición o modificación sustancial de un derecho. (1)
Es un instituto en virtud del cual una persona adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación, y aún las servidumbres activas), como resultado de haber permanecido en la posesión de esa cosa durante todo el tiempofijado por la ley. (2)
Los dos elementos esenciales de la prescripción adquisitiva son la posesión y el tiempo fijado por la ley. Ambos son necesarios e inescindibles para que se declare adquirido el dominio (u otro derecho real) por este modo.
La relación del sujeto que pretenda usucapir, con la cosa, debe ser una posesión inequívoca, pública, pacífica, continua e ininterrumpida. Repasemosque significa cada uno estos requisitos.
II. Posesión "animus domini" o inequívoca
El poseedor debe tener la cosa bajo su poder con ánimo de dueño (art. 2351, Cód.Civ), o sea, sin reconocer en otro un señorío superior sobre la cosa.
Algunos autores añaden que la posesión debe ser inequívoca. (3) Ello significa que debe exteriorizarse esta condición posesoria ejerciendo actos idóneos, talescomo los enunciados en el art. 2384 del Cód. Civil.
Aunque en términos teóricos es la intención del poseedor lo que dará los alcances de "animus" posesorio y el derecho a adquirir (dominio, usufructo, servidumbre), lo concreto es que ese "animus" o intención es además presupuesto necesario para la existencia de la posesión, porque si él faltara no habría posesión sino tenencia (art. 2352, Cód.Civil). Vale la pena recordar que este aspecto subjetivo (el ánimo) —como dijimos— debe exteriorizarse en forma inequívoca, para no ser susceptible de ser calificado como la conducta que podría desarrollar un tenedor, o la consecuencia de actos de tolerancia por parte del titular de dominio.
No es necesario que el poseedor tenga la convicción de ser el propietario para que exista animusdomini, sino que actúe en relación a la cosa como lo haría el dueño. (4)
Los actos de mera voluntad o simple tolerancia no permiten fundar una usucapión. (5)
El propietario tiene, por ejemplo, la facultad de edificar en su terreno (art. 2513), pero si él no lo hubiera hecho, por más años que transcurran, no pierde su derecho, ni aun en el caso de que su vecino tuviera desde hace más de veinte...
Qué se necesita para adquirir por usucapión un inmueble
Molina Quiroga, Eduardo
Publicado en: LA LEY 15/04/2011 , 4 • LA LEY 2011-B , 494
Fallo Comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J (CNCiv)(SalaJ) ~ 2010-12-07 ~ Orellana, Víctor Máximo c. Naum Jirala Jure
Sumario: I. Usucapión o prescripción adquisitiva. II. Posesión "animus domini" o inequívoca. III.Posesión pública. IV. Posesión pacífica. V. Posesión continua. VI. Posesión ininterrumpida. VII. El tiempo. VIII. Legitimación activa. IX. Legitimación pasiva. X. Acción declarativa de usucapión. XI. Valoración del pago de impuesto. XII. Conclusión.La sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirma el rechazo de una acción por usucapión, desplegando un acertado y completo conjunto deargumentos que describen con precisión en qué consiste la usucapión y cuáles son los fundamentos que la justifican, como los requisitos que deben reunirse para que la misma proceda.
En casos como éste resulta difícil agregar en el comentario algún elemento de interés, por lo que procuraremos enfatizar algunos aspectos —claramente señalados en el fallo— que no siempre son comprendidos por quienesintentan o pretenden adquirir el dominio de un inmueble por esta vía.
I. Usucapión o prescripción adquisitiva
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de adquisición de derechos reales que se ejercen por la posesión, por el transcurso del tiempo (art. 3947, parte 2ª, Cód. Civil).
También podemos describirla como el medio por el cual, en ciertas condiciones,el transcurso del tiempo opera la adquisición o modificación sustancial de un derecho. (1)
Es un instituto en virtud del cual una persona adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación, y aún las servidumbres activas), como resultado de haber permanecido en la posesión de esa cosa durante todo el tiempofijado por la ley. (2)
Los dos elementos esenciales de la prescripción adquisitiva son la posesión y el tiempo fijado por la ley. Ambos son necesarios e inescindibles para que se declare adquirido el dominio (u otro derecho real) por este modo.
La relación del sujeto que pretenda usucapir, con la cosa, debe ser una posesión inequívoca, pública, pacífica, continua e ininterrumpida. Repasemosque significa cada uno estos requisitos.
II. Posesión "animus domini" o inequívoca
El poseedor debe tener la cosa bajo su poder con ánimo de dueño (art. 2351, Cód.Civ), o sea, sin reconocer en otro un señorío superior sobre la cosa.
Algunos autores añaden que la posesión debe ser inequívoca. (3) Ello significa que debe exteriorizarse esta condición posesoria ejerciendo actos idóneos, talescomo los enunciados en el art. 2384 del Cód. Civil.
Aunque en términos teóricos es la intención del poseedor lo que dará los alcances de "animus" posesorio y el derecho a adquirir (dominio, usufructo, servidumbre), lo concreto es que ese "animus" o intención es además presupuesto necesario para la existencia de la posesión, porque si él faltara no habría posesión sino tenencia (art. 2352, Cód.Civil). Vale la pena recordar que este aspecto subjetivo (el ánimo) —como dijimos— debe exteriorizarse en forma inequívoca, para no ser susceptible de ser calificado como la conducta que podría desarrollar un tenedor, o la consecuencia de actos de tolerancia por parte del titular de dominio.
No es necesario que el poseedor tenga la convicción de ser el propietario para que exista animusdomini, sino que actúe en relación a la cosa como lo haría el dueño. (4)
Los actos de mera voluntad o simple tolerancia no permiten fundar una usucapión. (5)
El propietario tiene, por ejemplo, la facultad de edificar en su terreno (art. 2513), pero si él no lo hubiera hecho, por más años que transcurran, no pierde su derecho, ni aun en el caso de que su vecino tuviera desde hace más de veinte...
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