Valoracion Inmobiliaria

Ayala Calvo, J.C. y grupo de investigación FEDRA

Conocimiento, innovación y emprendedores: Camino al futuro

APROXIMACIÓN A LA VALORACIÓN INMOBILIARIA MEDIANTE
LA METODOLOGÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS (MPH)
Julia M. Núñez Tabales, Universidad de Córdoba
Nuria Ceular Villamandos Universidad de Córdoba
Genoveva Millán Vázquez de la Torre, ETEA

RESUMEN:
La vivienda como mercancía es un bieneconómico peculiar con una serie de características especiales que la
diferencian del resto de bienes intercambiados que dan lugar a que existan determinantes de demanda y
condiciones de oferta específicas de este mercado. Entre los factores que provocan y agudizan estas diferencias
destacan la heterogeneidad, inmovilidad, indivisibilidad o durabilidad de la misma. El objeto del presenteestudio
es la estimación del precio de mercado de dicho bien mediante la aplicación de la Metodología de Precios
Hedónicos (MPH), así como la identificación de aquellos atributos de la vivienda que más inciden en la
determinación de su precio de mercado.
PALABRAS CLAVE: precio de la vivienda, metodología de precios hedónicos (MPH), atributos de la vivienda,
precio implícito

ABSTRACT:
Realestate properties are a peculiar economic good that makes them different from the rest. The market for
dwellings has some specific characteristics that originate its own offer and demand functions, such as their
singularity and heterogeneity; they are non movable and indivisible, and are associated with long term
investments. Hedonic price methodologies have been used to estimate the price of aproperty, based on a bunch
of non separable attributes linked to it. The identification of these causal factors is analyzed to obtain the main
variables that can explain the final selling price.
KEY WORDS: house price, hedonic prices methodology, house attributes, implicit price

1. INTRODUCCIÓN
En los últimos años han florecido los estudios sobre valoración y evolución del precio de losinmuebles
debido a la conjunción de una serie de factores que han obligado a los economistas a conocer los mecanismos de
determinación de los precios, dada su repercusión para el conjunto de la economía.
Los precios de la vivienda en propiedad en nuestro país han experimentado desde mediados de los años
ochenta y, especialmente, en la última década un crecimiento espectacular. Las claves de estecrecimiento se
sitúan en una mayor renta disponible, créditos más accesibles, escasez de suelo libre y una legislación favorable,
entre otros. Esto ha provocado que los consumidores destinen una parte muy significativa del presupuesto
familiar a la adquisición de la vivienda. Por otra parte, el sector residencial se presenta muy atractivo y rentable,
siendo responsable de la generación de unimportante número de empleos directos e indirectos.
Aunque los orígenes del estudio del mercado inmobiliario a nivel internacional se remontan a los años
cincuenta, es a partir de los estudios de Rosen, a mediados de los setenta, cuando comienza a analizarse el precio

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delinmueble en los núcleos urbanos aportando un marco metodológico completo y un análisis sistemático de las
fuerzas que intervienen en la determinación del precio de mercado siguiendo la tradición hedónica.
Este tipo de análisis ha sido relativamente frecuente fuera de nuestro país, pero apenas se conocen
estudios similares en España, donde en cualquier caso éstos se realizan desde una ópticamacroeconómica,
explicando eminentemente el comportamiento del agregado correspondiente a la inversión en construcción
residencial o a las inversiones en vivienda. Constituye un camino por recorrer el conocimiento de la evolución
reciente de los precios en este mercado, así como el análisis de sus componentes básicos y la determinación del
proceso de generación de los precios de dicho bien en la...