valuacion residual

Universidad Autónoma de Querétaro
Facultad de Ingeniería
Maestría en Ciencias en Ingeniería

IMPACTO DEL VALOR DEL AGUA EN LA VALUACIÓN DE
INMUEBLES
TESIS
Que como parte de los requisitos para obtener el grado de
Maestro en Ciencias en Ingeniería
Línea terminal en Valuación
Presenta:
Arq. Rodrigo Escoto Vázquez
Dirigido por:
M. en C. Ing. Manuel Gómez Domínguez
SINODALES
M. en C.Ing. Manuel Gómez Domínguez
Presidente

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Firma

M. en C. Ing. Ruy J. Madero García.
Secretario

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Firma

M. en C. Arq. Juan Sergio Coronel Ureña
Vocal

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Firma

M. en C. Arq. Manuel López de la Vega
Suplente

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Firma

M. en C. Arq. Francisco Alb erto Sandoval Martínez
Suplente

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Firma________

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Dr. Gilberto Herrera Ruiz
Director de la Facultad de Ingeniería

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Dr. Luis Gerardo Hernández Sandoval
Director de Investigación y Posgrado

Centro Universitario
Santiago de Querétaro, Qro.
Mayo de 2007
México

RESUMEN
Tomando en cuenta la situación actual de la ciudad de Querétaro, dentro de lo
que refiere el suministro de agua, cabemencionar que el desabasto que existe es
crítico. Se menciona que a principios de los años 80´s el consumo del agua en la
zona del Valle de Querétaro, estaba comprendido por 30% urbano y 70% agrícola,
siendo a mediados de los 90´s a la inversa, 70% urbano y 30% agrícola,
ocasionando una mayor apreciación en el valor del agua, la cual impacta
directamente en el valor de los predios.
Actualmentela primera pregunta que uno hace al pensar adquirir un predio es:
¿Cuenta con el servicio de agua?, presentándose una problemática en caso
negativo, desde los tiempos para edificar cualquier proyecto en el predio así como
económico en el desarrollo del mismo.
Para tales cuestiones, se han realizado modificaciones a las leyes que regulan la
dotación de tal servicio. Fomentando un mayorcontrol en las autorizaciones de
perforación de pozos, mas sin embargo no se ha establecido una normatividad
que cumpla de manera ordenada.
Una inconformidad escuchada constantemente en la elaboración del presente
trabajo fue el fomento del llamado “Mercado negro del agua”, la cual se deriva de
que se le solicita a los agricultores la tecnificación de sus sistemas de riego, para
lo cual tendríanun mayor aprovechamiento de sus aguas, teniendo un gasto
menor de sus concesiones o títulos, lo cual origina una baja en los reportes
entregados a la CNA, provocando que le sean retirados volúmenes de agua, los
cuales por ley no son negociables, orillándolos a la venta clandestina del vital
liquido, lo cual crea especulaciones en el valor directo del agua.
Adicional a esto, es necesarioconsiderar para la edificación de cualquier proyecto
en breña sin servicios de agua, el cual sea idóneo por su ubicación, para la
elaboración de desarrollos ya sean habitacionales o industriales, es necesario
considerar gastos de infraestructura para el suministro del agua, lo cual repercute
en el valor del predio.
En conclusión se llega a que en ocasiones como se vera en el presente trabajo, elvalor de la tierra de un predio puede ser similar o menor al del gasto de suministro
de agua en el mismo.
(Palabras clave: Calidad, sistemas, administración, eficacia, eficiencia, empresa,
construcción)

i

SUMMARY
Considering the present situation of Querétaro city, concerning the water provision,
it is worth mentioning, that it is not sufficient, and that it’s critical. It is mentionedthat, at the beginning of the 80´s the water consumption in The Valley Querétaro
area, was included by 30% urban and 70% agricultural, and between 90´s was
viceversa, 70% urban and 30% agricultural, causing a greater appreciation in the
water value, which has a profound impact on the lands´ value.
Actually, the first question we ask when we think to acquire an estate is: Does it
has water...