VALUACION

ESTABLECIMIENTOS PUBLICOS
Instituto Geográfico Agustín Codazzi
RESOLUCIONES
RESOLUCION NUMERO 0762 DE 1998
(octubre 23)
Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos
ordenados por la Ley 388 de 1997.
El Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en uso de las
facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados
porel Decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
CONSIDERANDO:
Que el Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 en el artículo 23 establece que las
normas metodológicas para la realización de los avalúos de que trata el decreto
serán señaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi;
Que es de suma importancia tener métodos unificados y claros para que las
personasque se encarguen de realizar los avalúos puedan tener un marco único
para su ejecución,
RESUELVE:
CAPITULO I
Definiciones
Artículo 1º. Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que
busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas otransacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Artículo 2º. Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o
ingresos que puedan obtener el mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso yubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida
remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
Parágrafo. Se entiende por Vida Remanente la diferencia entre la vida útil del bien
y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema
constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70años; y para los que
tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será
de 100 años.
Artículo 3º. Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir
a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la
depreciación acumulada. Al valor asíobtenido se le debe adicionar la utilidad.
Vc = {(Ct – D) + U} + Vt
Donde :
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total
D = Depreciación
U = Utilidad del constructor
Vt = Valor del terreno
Parágrafo 1º.Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo
que se debe avaluar es la vida remanente del bien.
Existenvarios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el
Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias. Para la depreciación de
las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o
en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el
estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini, para lo cual se presentan
lasecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver Capítulo V
De las Fórmulas Estadísticas).
Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total
de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación
urbanística vigente y de conformidad con elmercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se
evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.
Artículo...