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Fideicomisos inmobiliarios: cláusulas y letra chica a mirar al comprar una vivienda en cuotas
octubre 28, 2013   AEI

Expertos consultados por iProfesional explican los aspectos legales que los inversionistas deben tener en cuenta para evitarse dolores de cabeza por incumplimientos. Qué indica la Ley de Defensa del Consumidor. Qué pasa con las cláusulas predispuestas.
En la actualidad, elfideicomiso se transformó en el instrumento jurídico “de moda” parallevar a cabo desarrollos inmobiliarios.
Se trata de un contrato regulado por la Ley 24.441, en el que la confianza en el manejo de un negocio es fundamental.
Del mismo participan por lo menos dos partes o sujetos: el fiduciante, que es quien transfiere los bienes para un determinado propósito, y el fiduciario, que es quien losadministra de acuerdo con los fines especificados en dicho contrato. En tanto, losbeneficiarios podrían ser los mismos sujetos que aportaron bienes al fideicomiso, es decir, los fiduciantes.
 
Para los inversionistas que no están involucrados habitualmente con esta clase de operatoria es importante conocer qué tipo de cláusulas se incluyen normalmente en estos instrumentos y qué beneficios ycontingencias existen, según el caso.
Pero no sólo ello. También resulta clave la elección de la constructora, del desarrollador y de la comercializadora de las unidades, todos los cuales deberían ser, preferentemente, líderes en el mercado (lo que marcaría una determinada solvencia y daría cierta tranquilidad de que el proyecto efectivamente concluirá con la entrega del inmueble).
 
“En estoscasos, el que debe conocer de fideicomisos y de negocios inmobiliarios es elfiduciario, quien termina siendo la figura central del contrato por las amplias responsabilidadesque asume”, explicó Francisco Bilvao Aranda, colaborador de Microjuris.com y autor de diversas publicaciones sobre este tema.
 
En tanto, otro punto que no se puede pasar por alto a los fines de estos contratos tiene que vercon la incidencia de la inflación e incertidumbre existente a largo plazo.
Este aspecto es determinante por lo cual estos instrumentos:
- Suelen consignar cláusulas en las que se incluyen cuotas “de apoyo”, es decir, adicionales a las mensuales (que si están en pesos incluyen un interés calculado en base al índice de la construcción).
- No puntualizan una fecha cierta de entrega. Por ejemplo,se estipulan 24 meses en lugar de octubre 2015.
- En cambio, sí se establece el plazo de escrituración luego de la entrega del bien.
Qué se debe tener en cuenta
Así las cosas, Bilvao Aranda considera que “la redacción de los contratos es fundamental para otorgarle tranquilidad y seguridad jurídica al inversor y al administrador del emprendimiento”.
 
“En una palabra, solo un contrato bienredactado garantizará un justo equilibrio entre derechos, obligaciones y ajustados controles en la actuación de cada una de las partes”, agregó.
 
Y remarcó que existe toda una red contractual que debe funcionar, incluso, antes de la firma del fideicomiso propiamente dicho (como, por ejemplo, lo necesario para las habilitaciones de las obras, los servicios profesionales que se requieren para laemisión de dictámenes de factibilidad legal, administrativa e impositiva, etc.) y también durante la ejecución del proyecto(por ejemplo, los contratos de obra, de gerenciamiento o de asesoramiento legal, contable o tributario, entre otros).
 
En este escenario Julieta Pariso, socia de Biscardi & Asociados, opinó que lo más importante es laelección del fiduciario, que debe ser una persona dereconocida solvencia moral y económica.
Como recomendación, la experta indicó que “no es recomendable otorgarle al fiduciario la facultad de gravar, por ejemplo con una hipoteca, el predio sobre el cual se desarrolla la obra salvo autorización expresa de la mayoría de los fiduciantes”.
Consultada respecto de si se pueden ceder los derechos en el fideicomiso con o sin autorización del fiduciario,...