viabilidad economica

Observatorio Económico
Perú

Lima,
10 de septiembre de 2012

Sector inmobiliario peruano

Perú

Precio de la
fundamental?

Análisis Económico
Hugo Perea
Economista Jefe - Perú
hperea@bbva.com
Francisco Grippa
Economista Principal
fgrippa@bbva.com
Isaac Foinquinos
Economista
ifoinquinos@bbva.com

vivienda:

¿desviado

de

su

valor

Los precios de las viviendas enLima Metropolitana han crecido
fuertemente en los últimos años, pero estos se apoyan
principalmente en factores fundamentales de demanda y de oferta.
Sin embargo, el ritmo promedio de 8% en términos reales al que
vienen creciendo los precios anualmente es, según nuestras
estimaciones, difícilmente sostenible en el futuro. Una tasa que en
promedio no exceda de 5% anual sería más coherentecon los fundamentos del
mercado.

Los mecanismos de amplificación que han estado presentes en crisis
inmobiliarias recientes de otros países no se observan en Perú. Por ello
estimamos que ante la eventualidad de una importante corrección a la baja en los
precios de la vivienda, los impactos macroeconómicos serían acotados.

Períodos de rápido incremento en los precios de la vivienda no sonsuficientes para justificar la implementación de medidas de política.

Esto debido a que es muy difícil identificar si el incremento obedece a factores
fundamentales o es de carácter especulativo. En este caso, se corre el riesgo de sobre
reaccionar. En un entorno de incertidumbre, sin embargo, actuar preventivamente
puede ser la respuesta adecuada.

Observatorio Económico

Lima, 10 deseptiembre de 2012

Precio de la vivienda en Lima: la evidencia no
sugiere un desvío significativo con respecto a sus
fundamentos
El rápido incremento de los precios de las viviendas en Lima Metropolitana viene llamando la
atención de autoridades y analistas. La preocupación gira en torno a la posibilidad de que estos
precios se encuentren por encima del nivel de equilibrio que sugeriríansus determinantes
estructurales. Si ello fuera así, los precios de los inmuebles estarían reflejando comportamientos
especulativos, con lo que los niveles alcanzados no serían sostenibles en el tiempo y podrían
corregir a la baja de manera súbita e importante. La preocupación es seguramente mayor al
extrapolar los impactos negativos sobre la actividad económica, el empleo y el bienestar que hagenerado el estallido de burbujas inmobiliarias en Estados Unidos y Europa en los últimos cinco
años.
La evidencia internacional muestra que estos desvíos de los precios de los inmuebles por
encima de lo que sugieren los fundamentos del mercado usualmente se han dado en entornos
de política monetaria muy laxa por un tiempo prolongado o de fuerte influjo de capitales. La
abundante liquidez ybajas tasas de interés alimentaron el crecimiento del crédito, en un
contexto en el que la regulación y la supervisión bancarias fueron pobres. Este se canalizó
hacia distintos activos, entre ellos los inmobiliarios. Los precios de los inmuebles adquirieron
entonces una senda creciente, la que eventualmente encontró también soporte en una
evaluación incorrecta sobre lo que ocurriría en elfuturo con los factores que alentaban esta
tendencia y su impacto en la misma. Los participantes del mercado tomaron así riesgos
elevados, con apalancamiento del sistema financiero. Se empezó a generar una burbuja en el
mercado inmobiliario. Cuando eventualmente se hizo notoria la debilidad de los factores que
apoyaban el crecimiento de los precios, estos corrigieron a la baja. La burbuja estalló.Debido a
la importancia que había adquirido el sector inmobiliario en la economía y sus estrechos
vínculos con el sistema financiero, la actividad se desaceleró marcadamente o se contrajo por
algunos años, con el efecto negativo que ello conlleva sobre la generación de empleo y los
ingresos de las familias.
¿Se está generando una burbuja en el mercado inmobiliario local? ¿Enfrentamos...