Vivienda Bajo Costo

INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUIECTURA UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO. SECCIÓN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÓN

Evaluación del desarrollo de vivienda modular de nivel medio, como proyecto de inversión, en Cuautitlán Izcalli, Estado de México.

TESINA QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIÓN EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PRESENTA

BRENDA CALLEJASSÁNCHEZ

MC. Susana Fernández Águila M.C. Rubén Rodrigo Cuesta Roque M.C. Humberto Chehaibar Arroyo

Tecamachalco, Estado de México

Septiembre, 2008

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A mi madre, amiga Y hermana… Brenda Yasmin

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ÍNDICE
Introducción Resumen Abstract Palabras clave Capítulo I. La vivienda modular prefabricada como bien inmueble 1.1 Antecedentes de la vivienda prefabricada, su evolucióntecnológica……………… 1.2 Características de su sistema constructivo e impacto en el entorno social……….. 1.3 Modelo de vivienda modular como aportación al desarrollo habitacional del Estado de México……………………………………………………………………….. 1.4 Análisis diagnóstico del mercado y perfil de la demanda…………………………… Capítulo II. Evaluación técnica del proyecto de vivienda modular de nivel medio 2.1 Factibilidad socialy competitividad en el mercado………………………………….. 2.2 Factibilidad financiera y constitución de las garantías…………………………….… 2.3 Factibilidad legal y contractual de compra-venta……………………………………. 2.4 Factibilidad urbano-arquitectónica…………………………………………………….. Capítulo III. Caso de estudio: “Casa Club Lago” en Cuautitlán Izcalli 3.1 Descripción del desarrollo de viviendas modulares…………………………………. 3.2Metodología de mayor y mejor uso……………………………………………………. 3.3 Estructura del proyecto de inversión, su rentabilidad………………………….…..... Conclusiones Mediografía Anexo I Anexo II Anexo III 6 9 10 11 12 13 17 23 24 37

38 42 48 49 55 56 61 64 68 70 71 72 73

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INTRODUCCIÓN
El objetivo general del presente documento es realizar un análisis de factibilidad del proyecto de vivienda prefabricada modular, queestá ubicado en la calle Pelícano #54, colonia Lago de Guadalupe en el Municipio de Cuautitlán Izcalli, Estado de México; y así mismo, determinar la rentabilidad como proyecto de inversión a corto y mediano plazo. Como objetivos específicos se tienen los siguientes: a) determinar si un proyecto de vivienda de diseño modular puede entrar al mercado de los bienes raíces; b) conocer si esta propuestainnovadora en el país, responde a los requerimientos actuales de la estructura social y urbana de la localidad; c) justificar la reestructuración normativa del uso de suelo del terreno caso de estudio, así como determinar las características generales del suelo para futuros proyectos de este tipo; y d) canalizar la apertura de créditos hipotecarios para este tipo de vivienda. La principal razón dehaber elegido este proyecto de inversión, es debido a la innovación tecnológica y visionaria que tiene el mismo, para ser capaz de cubrir los requerimientos de un sector de la población en función de vivienda. Además, este tipo de estudios también permite diagnosticar si existe un mercado potencial que justifique la introducción de un producto como éste. Si bien, es conocido que lastransformaciones que ha tenido la ciudad de México no sólo han sido morfológicas, sino también sociales, comerciales y habitacionales; es a partir del estudio de dichas características que se demostrará las causas de aprobación o rechazo del mercado para habitar en una vivienda modular prefabricada. La necesidad de desarrollo de vivienda en México ha sido uno de los impulsos económicos más importantes del paísen los últimos sexenios. Y aunque este desarrollo 6

se ha acentuado más en la vivienda de interés social, existen otros sectores como el nivel medio y residencial que abarcan un porcentaje significativo en los desarrollos inmobiliarios. Lo anterior determina nuevas propuestas de habitación que en el caso de la vivienda modular, está dirigido a usuarios con ingresos de más de entre 4 y 7...