I

INTRODUCCION A LA
VALUACION

EXPOSITOR:

ROBERTO LORIA GONZALEZ
INGENIERO CIVIL - M.B.A.

VALUACION
La valuación es la ciencia y el arte de la medida del valor.

AVALUO
La estimación más probable del valor de un bien según el propósito del avalúo solicitado (garantías
hipotecarias, expropiación, seguro, etc.), aplicando la metodología acorde con el mismo (físico o
sustitución, rentabilidad ymercado) mediante un proceso objetivo y ordenado, considerando aspectos
económicos, financieros y técnicos que se investigan, ordenan y analizan para cada caso en particular y que
se expresa por medio de un reporte escrito, referido a una moneda de curso legal y para una fecha
determinada (la de la visita al inmueble).

PERITAJE
La respuesta técnica a un problema a través de un análisis de factores ycondiciones para establecer el
estado y/o condición de un bien, así como posibles estados futuros debido a su uso o a la influencia de
otros factores externos, practicado por un experto en la ciencia.

VALUADOR
Profesional que combina el conocimiento, la experiencia y la sensibilidad, para la determinación más
probable del valor de un bien.

PROPOSITO DEL AVALUO
Antes de realizar un avalúo sedebe tener bien claro el propósito del avalúo para aplicar la metodología correcta.
AVALUO PARA GARANTIA HIPOTECARIA.
AVALUO PARA VENTA.
AVALUO PARA ASEGURAMIENTO.
AVALUO CON FINES FISCALES.
AVALUO PARA FONDOS INMOBILIARIOS.
AVALUO PARA EXPROPIACIONES.

VALUACION DE BIENES INMUEBLES
Para la determinación del valor de un bien es necesario conocer todos los factores que lo pueden afectar y
elvaluador debe aplicar su conocimiento (aplicación de leyes, principios, reglamentos, etc), experiencia y
sensibilidad.
El valor de los bienes se:
-Crea
-Mantiene
-Modifica
-Destruye
Por 4 grandes fuerzas que se clasifican en:
-Sociales
-Económicas
-Físicas
-Políticas
Las fuerzas están relacionadas entre sí y son dinámicas.

a)

FUERZAS SOCIALES:
Determinan el crecimiento de una ciudad. Si la ciudadcrece y se desarrolla, el valor va en
aumento
-Migración y emigración de su población dentro de un mismo territorio
-Localización de grupos raciales

b)

FUERZAS ECONOMICAS:
Determinan niveles socio-económicos en las zonas
-Tasas activa, pasiva, inflacionaria, básica, real, etc
-Tipos de interés e impuestos
-Niveles de salarios

c)

FUERZAS POLITICAS:
Se refiere a los planes de desarrollo a largoplazo
-Ley de construcciones
-Reglamento de construcciones
-Ley de planificación urbana
-Planes reguladores

d)

FUERZAS FISICAS:
Pueden ser naturales y artificiales
Se refiere a servicios públicos, equipamiento urbano, clima, topografía, fertilidad del suelo, etc.

EJEMPLO
ZONA ABC

ZONA XYZ

Fuerzas sociales: Rápido crecimiento, moda,
implica que el valor tiende a subir
Fuerzas
económicas:

Grupossocio-económico más
poderosos, clase media alta y alta

Fuerzas políticas: Ordenamiento o zonificaciones
Fuerzas físicas:

Servicios públicos, vías públicas
equipamiento urbano, centros
comerciales, clima, vista
panorámica, etc.

Programas sociales por parte del Gobierno,
el valor tiende a la baja

Grupos sociales de niveles socio económico
más bajo
Sin planes reguladores, desorden en laplanificación urbana
Falta equipamiento urbano (escuelas,
clínicas), vías en mal estado, etc.

TEORIA DEL VALOR
EDAD MEDIA
El concepto de valor aparece como una relación que mide la significancia de cosas y servicios que se
demandan a cambios de otra cosa y servicio.

MERCANTILISMO -XVIFue la transición de los antiguos conceptos religiosos, morales y filosóficos de valor a conceptos
seudoeconómicos.
Marcael comienzo de la Era Moderna, que se caracteriza por su reacción contra el dominio religioso y el
nacimiento de la era tecnológica.

FISIOCRATAS -XVIILa tierra agrícola era el único factor de producción, capaz de generar riquezas, por lo tanto la tierra urbana
era improductiva.

ESCUELA CLASICA
Consideraba que el valor de los bienes dependía de la capacidad de producción que poseían los...