Abogada



NUEVAS FORMAS DE DOMINIO
CARACTERISTICAS Y REGIMEN LEGAL APLICABLE





























I. JUSTIFICACIÓN.

Nuestra intención en el presente trabajo es analizar el régimen jurídico aplicable a los llamados Barrios Cerrados en virtud del auge que presentan en cuanto a su creación, organización y comercialización como emprendimientos inmobiliariosmodernos que responden, fundamentalmente, a cubrir las necesidades humanas de recreación, ocio y esparcimiento.
Motiva además la necesidad de ahondar acerca de los factores desencadenantes de su aparición, como así también las características específicas que los distinguen de figuras afines, tales como los clubes de campo, con los cuales ordinariamente son confundidos al menos en cuanto a sudenominación, ya que es usual hablar indistintamente de country o barrio privado para hacer referencia a los barrios cerrados.
Creemos que hace unos años la existencia de este tipo de complejos encontraba su razón de ser en la idea del descanso vacacional, en el sentido de estadías transitorias a fin de descansar de la vorágine de la ciudad con el objetivo de disfrutar de un fin de semana al airelibre. Hoy en cambio, se impone instalarse directamente de manera definitiva, pues la tendencia es la del traslado de las familias a nuevas moradas de vivienda permanente.
Asimismo, la principal causa del interés por abandonar la ciudad y refugiarse en estos complejos, es la impresión cierta de la falta de una política gubernamental de seguridad, y de que, lo que es más grave, la inexistencia deinterés político en solucionar el problema, sumado a una evidente incompetencia de los funcionarios encargados de revertir la situación.
Por último, y tomando las palabras del Dr. Gabas1 que creemos grafican acabadamente la realidad en la que vivimos decimos que “suele pensarse que el pueblo o la ciudad en cuyo territorio se instala el barrio cerrado es “otro mundo” a donde se va de visita, esun lugar que no le pertenece al habitante de aquél. El barrio cerrado se presenta como un simulacro de ciudad de servicios en miniatura, tiene una relación indiferente con la ciudad que lo rodea porque ha sido diseñado, precisamente, para reemplazarla. Si la ciudad real es el espacio del conflicto, inherente a la vida de toda sociedad, los barrios cerrados parecen signados por una sensación deirrealidad: no hay ruinas, ni vejez, no hay clases sociales ni contradicciones, no hay accidentes ni huelgas, enfermedades ni pobreza”.




II. INTRODUCCIÓN.

Asistimos a un hecho particular que consiste en la aparición de nuevas figuras de derecho, tanto contratos, como nuevos derechos y necesidades sociales ocasionan día a día variados problemas que justamente por lo inéditos, en un buennúmero de caso, no resultan de fácil dilucidación. Se plantean interrogantes frente nuevas exigencias que no encuadran en las viejas estructuras o requieren que las mismas se adapten a las necesidades actuales.
Dicha circunstancia genera la necesidad jurídica de pronunciarse por las formas que regirán su constitución, contratación o registración, según cuál fuere el bien sobre el que recaen y segúnla importancia económica que la figura signifique respecto del entorno general para adelantarse al conflicto de manera preventiva.2
En efecto, frente al cambio social se hace menester que el derecho acompañe esos cambios, las nuevas situaciones, proporcionando criterios de solución. Si no hay una oportuna reacción legal adaptando la normativa vigente o creando nuevos modelos contractuales o nuevosderechos, los hechos rebasan el contenido normativo y se generan los pleitos.
Con lo dicho se hace referencia a las denominadas -según las expresiones comúnmente utilizadas por la doctrina- “Nuevas formas de dominio”3, “Manifestaciones actuales relativas al derecho de dominio”4, “Propiedades Especiales”5, “Nuevas formas de propiedad”6 y “Nuevas formas de Dominio y Condominio”7, como figuras...