Analisis Del Fallos Contratos

ANALISIS DEL FALLO:

TRIBUNAL: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal, en Pleno (CNCiv) (Pleno)
FECHA: 1951/10/03
PARTES: Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel.
PUBLICACION: LA LEY 64, 476.

Marco fáctico:

Si bien los hechos no están mencionados en el fallo, el pleito se origina con la negativa de una de las partes a escriturar la venta de uninmueble a pesar de haberse comprometido a ello mediante la firma de un contrato privado.
Se reúnen en acuerdo plenario los jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones a los efectos de fijar doctrina legal aplicable en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar por parte del juez, en caso de que el obligándoserehusare hacerlo, o debe resolverse la obligación en el pago de daños y perjuicios.

Marco Normativo:

Voto minoritario. (Sánchez de Bustamante, Bargalló, Coronas, Méndez Chavarría, Chute, Coronas)

Se basa en el erudito voto del Dr Sánchez de Bustamante, quien se basa en el artículo 1184, argumentando que la compraventa es un contrato formal por lo que si se realiza mediante instrumentoprivado carece de validez, es decir, acarrea la nulidad. Por otro parte, basa su argumento en el artículo 1186 que contempla la hipótesis de los contratos para los cuáles no es requisito esencial la escritura pública, pero cuya existencia las partes hacen depender de esa formalidad. El doctor Bustamante, entonces hace la siguiente interpretación del código; el convenio hecho en instrumento privado noqueda concluido como contrato de compraventa de un inmueble, mientras la escritura no se halle firmada, engendrando aquel contrato sólo una obligación de hacer escritura pública (estipular el contrato definitivo en instrumento público), bajo pena de resolverse la obligación en la indemnización de daños y perjuicios. El doctor Bustamante agrega que para la transferencia del derecho de propiedad esindispensable la tradición y que esto está expreso en los artículos 577 y 3265 del Código Civil.
Agrega que en este orden de ideas, obligar a la parte a firmar el contrato o hacerlo el juez por ella, implicaría emplear violencia contra la persona del deudor y arrancarle un consentimiento no prestado según el articulo 629; y modificar además su obligación, pues en lugar de una prestación de haceru otorgar el contrato definitivo, se le impondría otra de dar, o sea la de transferir la propiedad o la de entregar el dinero en pago del precio, como si la venta concertada fuere actual, concluida y firme. Bustamante no cree que la sentencia a escriturar resulte inocua, condenando a un hecho que no se habrá de cumplir, porque fuera de que el juez debe limitarse a aplicar la ley, la mayoría de lasveces la sentencia se cumple y, en todo caso, el incumplimiento probaría una conducta culpable con la consiguiente responsabilidad por los daños y perjuicios que se ocasionaren, que inclusive pueden resultar o probarse en el mismo juicio. Que la indemnización pueda en ciertos casos no ser suficiente compensación para el acreedor, es cuestión distinta; pero sin embargo cabe replicar que la leybrinda a los interesados el remedio para evitarlo, sea mediante las arras (art. 1202); sea utilizando la cláusula penal (art. 652) (instituciones que permiten valorar el daño por anticipado); sea, finalmente, por la estimación judicial cuando deban aplicarse las reglas concernientes al incumplimiento de las obligaciones en general (arts. 506, 508 y 511).

Voto mayoritario. (Podetti, Baldrich,Funes, Ruzo, Antonio Alsina, Aruáz Castex, Agustín M. Alsina)

En el, aparecen los artículos 1185, 1187 y el 1197. El primer artículo( 1185) expresa que “Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular [ …] no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las...