CSEC

Préstamos Hipotecarios Nuevo esquema de financiación
Septiembre 2010

Daniel Gerardo Marcu
Actuario Mat CPCECABA T 1 F 134

Ricardo Fernández Figini
Actuario Mat CPCECABA T1 F 95

Objetivo
Presentar un nuevo esquema de Préstamos Hipotecarios para la adquisición de viviendas, que cumpla simultáneamente con los siguientes atributos: Constituir una alternativa de inversión a largo plazoque sea atractiva para los posibles Financiadores del sistema (individuos, empresas, inversores institucionales, Estado) Posibilitar el desarrollo de instrumentos financieros que permitan el mayor grado de calce posible entre carteras activas y pasivas Ofrecer un nivel de cuota accesible –similar a un alquiler– que amplíe el mercado potencial para este tipo de préstamos Incorporar segmentossocioeconómicos actualmente relegados, a través del alargamiento de los plazos que reduzca aún más la cuota a pagar Minimizar para el Prestatario el temor a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora sensiblemente la relación cuota / ingreso.

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Situación de la oferta actual de Préstamos Hipotecarios
La oferta de Préstamos Hipotecarios para adquisición de viviendas no logra cumplircon varios de los atributos recientemente mencionados, lo cual explica su escaso desarrollo actual: Préstamos a tasa fija
– Descalce absoluto entre cartera activa y pasiva por desinterés de los inversores a colocar sus fondos a largo plazo y a tasa fija – Cuota inaccesible para la mayoría de la clase media

Préstamos a tasa variable
– Logran un calce razonable de tasa, pero no de plazo –Cuota inaccesible para la mayoría de los tomadores potenciales a la tasas de interés vigentes actualmente (agosto 2010) – Riesgo para el Prestatario de que, ante un aumento pronunciado de tasa, las cuotas alcancen valores desproporcionados respecto a su ingreso (riesgo gravado por el hecho de que, en general, los mecanismos que existen en el mercado para ajustar las tasas son poco transparentes yconfusos). NOTA: Algunas entidades ofrecen una combinación de ambos sistemas, pero no resuelven ninguna de las barreras que dificultan la comercialización

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Problemática de los Préstamos Ajustables Tradicionales
Los Préstamos Ajustables Tradicionales son todos aquellos que actualizan periódicamente -cuotas y saldos de deuda- en base a ciertos índices preestablecidos (precios, tasas o salarios)Este tipo de préstamos cumple con los siguientes atributos, a saber
– – Posibilita el desarrollo de instrumentos de captación de fondos a largo plazo Ofrece cuotas inicialmente accesibles para una amplia gama de tomadores

Sin embargo, tales préstamos han visto frenado su desarrollo porque la experiencia en Argentina (ejemplo: Circular 1050 BCRA de abril 1980) ha acentuado el temor a undesfasaje en la relación cuota / ingreso del Prestatario. Las dos partes involucradas –Financiador y Prestatario- siempre están en conflicto. Lo que podría satisfacer al Inversor que financia el esquema (un ajuste alineado con la inflación más una tasa de interés real del orden del 2% / 4% anual), en general, “asusta” al Tomador / Prestatario. La inversa también es cierta (un esquema de cuotas cuyoajuste no retraiga la demanda de préstamos suele carecer de atractivos para el Inversor)

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Sistema de Préstamos con Cuotas Sujetas a Ajuste Decreciente (PAD)
Se ha diseñado un esquema de préstamo ajustable (*) con las siguientes características:
– Utiliza como índice de corrección el Índice de Salarios – Nivel General (IS-NG) que publica mensualmente el INDEC con un mes de desfasaje – AlInversor se le reconoce, vía mercado financiero o mercado de capitales, el 100% del índice de corrección más una tasa de interés real a definir según las condiciones del mercado – El Prestatario está regido por el mismo índice de corrección, pero durante los primeros años del préstamo se ajusta menos que proporcionalmente ya que la cuota inicial sufre una quita equivalente a una cierta cantidad de...