ESPE


INSTITUTO DE ALTOS ESTUDIOS NACIONALES

SEXTA MAESTRÍA EN ALTA GERENCIA


Proceso de Titularización en el Mercado de Valores para un Proyecto Inmobiliario


Carlos Eduardo Garbay Mancheno

2009 – 2011


Autorizo al Instituto de Altos Estudios Nacionales a realizar la publicación parcial o total del presente proyecto de titularización, así como a que la biblioteca de lainstitución haga de éste un documento disponible y pueda reproducirlo, de acuerdo a la normativa de la Institución.



Carlos Garbay Mancheno









Dedicatoria

A Dios que bendice diariamente mi vida y a mi familia que ha sido siempre fuente de reposo y un apoyo constante en todas las etapas de existencia.









Agradecimiento

A los compañeros que además fueron amigos quedesinteresadamente brindaron su apoyo y generosidad, allanando el camino para alcanzar una nueva meta.




Resumen

Todos podemos observar sin lugar a dudas el desarrollo que ha tenido el sector inmobiliario y de la construcción en los últimos años. Esto nos llevó a investigar sobre una de las alternativas de financiamiento con la que podrían contar los promotores inmobiliarios, que esla titularización. Pero para ello en primer lugar se realizó el análisis del marco regulatorio ecuatoriano que rige los procesos de titularización, principalmente la Ley de Mercado de Valores y ciertos aspectos que de alguna manera han limitado el crecimiento del Mercado de Valores de nuestro país, proponiendo algunos cambios que se consideran necesarios para dar un mayor impulso al mercado devalores de nuestro país; de modo que cualquier emprendedor, sea este persona natural o jurídica pueda contar con una alternativa de financiamiento de cualquier proyecto o empresa, así como también los ecuatorianos tengamos la oportunidad de invertir en el mercado de valores con mayor facilidad.

Una vez examinado el marco regulatorio, se analizó el mercado de valores de nuestro país, su evolución,sus limitaciones. También los detalles del desarrollo de una titularización. Se presentan varias concepciones y definiciones de diversos autores, el desarrollo que ha tenido la titularización en los mercados de valores de latinoamericanos y mundiales, un análisis comparativo entre la titularización y otras fuentes de financiamiento tales como préstamos bancarios, factoring financiero, entreotros, mostrando varias ventajas y desventajas que tiene para los originadores e inversores desarrollar y participar de un proceso de titularización.

Una vez que se ha determinado que la titularización es una opción viable desde el aspecto jurídico y desde el aspecto bursátil; y que además es una manera ventajosa de obtener recursos, comparada con las distintas opciones financieras, se muestrade manera clara cómo en la práctica se realiza un proceso de titularización, cuales son los pasos a seguir, la documentación requerida, los trámites a realizar por cada uno de los intervinientes. Para una mejor comprensión se anexa un ejemplo de bosquejo desarrollado en base a bosquejos facilitados por las Bolsas de Valores de Quito y Guayaquil, de títulos ya comercializados. De igual maneraconsta una descripción del proceso de comercialización de los títulos en el mercado de valores.











Índice
















Cuadros


Tablas

Ilustraciones





Capítulo I

1. Introducción

Sabemos que el acceso a una vivienda es uno de los derechos garantizados en nuestra Constitución1, sin embargo el Estado ve limitada su capacidad para dar respuestaa tan grande demanda, ya sea por falta de recursos o limitaciones de logística.

El año 2010 y primer semestre del 2011 fue un año muy dinámico para el sector de la construcción, mismo que ha hecho importantes aportes a la economía nacional, de tal modo que en los últimos años, entre el 2002 y 2008, el PIB de la construcción (42%) ha crecido a un ritmo muy superior al PIB nacional (32%),...