JURISPRUDENCIA

LA ADQUISICION DE LA PROPIEDAD Y DE OTROS DERECHOS REALES POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO: LA USUCAPION

Publicado en la Revista n º 14, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 1.997.
A través de la figura jurídica de la prescripción adquisitiva o usucapión -regulada en los arts. 1.930 a 1.960 del Código Civil-, la posesión durante un lapso determinado de tiempode un bien o derecho real usucapible produce la adquisición de la propiedad o derecho real poseído. Es decir, el estado de hecho -la posesión- que se prolonga en el tiempo, se transforma en estado de derecho, al convertir en titular de un derecho a quien durante un determinado tiempo lo ostentó como suyo sin pertenecerle, siempre y cuando no exista contradicción del interesado.
Aunqueoriginariamente el fundamento de la usucapión se basaba en razones subjetivas, como la negligencia o el abandono del titular contra quien se usucape, actualmente se destacan razones objetivas, como la seguridad de las relaciones jurídicas o la protección a la apariencia creada con la situación posesoria por el usucapiente. Como ejemplo de esta última corriente, la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 17 demayo de 1.988, declara que "la finalidad primaria del instituto de la prescripción adquisitiva o usucapión no es otro, que legitimar, por razones de simple seguridad jurídica, la posesión como simple hecho, convirtiéndola en dominio, siempre que aquella mera apariencia externa de propiedad sea pública y pacíficamente reconocida por los demás".

SUJETOS, OBJETO Y CLASES DE USUCAPION
La partesintervinientes en la usucapión son un sujeto activo, el usucapiente, con aptitud o capacidad para poseer en concepto de dueño o de titular del derecho que usucape, y un sujeto pasivo, el titular del derecho usucapido, cualquiera que sea su condición o estado -capaz, incapaz, con capacidad de obrar limitada, e incluso personas jurídicas-.

El objeto de la usucapión requiere dos circunstancias: ser underecho real y ser poseíble. En consecuencia son usucapibles: el derecho de propiedad, el usufructo, los derechos de uso y habitación, las servidumbres continuas y aparentes, los censos, la enfiteusis y la superficie. No es susceptible de usucapión el derecho de hipoteca, el de prenda, los derechos reales de adquisición y las servidumbres negativas. La jurisprudencia aclara perfectamente losmotivos de esta distinción: "la usucapión se basa en la posesión consistente en que el usucapiente se conduzca como dueño del dominio o derecho real susceptible de posesión y ello mediante un uso y disfrute 
continuados y no de otra manera, por lo que no todos los derechos reales, por serlo, son ya idóneos para adquirirse por usucapión, siendo usucapibles únicamente aquellos cuyo peculiar contenidopermita ostentados ad extra a través del ejercicio continuado, mientras otros derechos escapan a la factividad propia de la actividad posesoria".
Dentro de las distintas clasificaciones de la usucapión, se puede distinguir entre la usucapión mobiliaria y la inmobiliaria, según recaiga en muebles o en inmuebles; usucapión del dominio y de los otros derechos reales, según el tipo de derecho que seadquiere; y la usucapión ordinaria y a la extraordinaria, en función de los requisitos necesarios para que opere.
La usucapión extraordinaria sólo precisa de los dos requisitos ya mencionados: posesión y tiempo. Por su parte la ordinaria requiere además, conforme al art. 1.940 del Código Civil, la buena fe del poseedor y un justo título. La buena fe del poseedor la define el art. 1.951 del CódigoCivil en sentido positivo, como la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio, mientras que el art. 434 del mismo Código la define en sentido negativo, como la ignorancia del poseedor sobre el vicio invalidante de su título o modo de adquirir. El justo título es aquel que legalmente baste para transferir la propiedad o el derecho real 
de...