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1-Arrendamiento de Empresa, Industria O Negocio
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El arrendamiento de empresa, industria o negocio, es aquel contrato (ver modelo de contrato de arrendamiento de empresa, industria o negocio) por el que el titular de una empresa cede a un tercero el uso o explotación de su empresa por tiempo determinado ya cambio de una prestación económica.
Este contrato no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que se rige por lo estipulado por las partes y, en su defecto, por las normas contenidas en el Código Civil. De ello se extrae claramente la importancia que tiene lo que en el contrato se estipule.
El objeto del contrato es la explotación de una empresa, integrada porlos enseres, maquinarias, local en que está instalada y toda la organización (marcas, nombres comerciales, etc) que constituye un “todo necesario” para el ejercicio de la actividad industrial. De esta forma, la industria ya está en marcha o dispuesta para su puesta en marcha inmediata, continuando el arrendatario con el mismo negocio, sin realizar modificaciones sustanciales.
Reiteradajurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a esta cuestión, señala que el arrendamiento lo será de industria cuando el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo demeras formalidades administrativas.
Debe distinguirse este contrato de otros similares como es el arrendamiento de local comercial, ya que en el arrendamiento de empresa se alquila el local y el negocio en él establecido, o el arrendamiento del local con entrega de ciertos elementos que no se configuran como una unidad patrimonial.
El precio a pagar o renta ha de ser cierto y debe determinarseen el contrato, si bien puede estipularse una renta combinada, en parte fija y en parte variable (en función de los beneficios).
No existe obligación de prestar fianza. No obstante, si es obligatoria para los arrendamientos de locales, fijándola la Ley de Arrendamientos Urbanos en dos mensualidades.
Respecto a las obligaciones del arrendador habrá que estar a lo pactado por las partes. Concarácter general se fijan las siguientes:
Debe entregar la empresa con todos los elementos esenciales para su explotación o, en su caso, los que se hayan fijado en el inventario añadido al contrato.
Debe entregar las cosas en condiciones aptas para el uso pactado, confiriendo al arrendatario el poder para disponer de las mismas y colaborando en todo aquello que sea necesario para comenzar laexplotación del negocio.
Debe realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
Debe mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Pueden pactarse otras obligaciones, como el compromiso de no competencia.
Entre las obligaciones del arrendatario destacan las siguientes:
Debe pagar elprecio del arrendamiento y la fianza en los términos convenidos.
Debe usar la cosa conforme al uso pactado. Debe explotar la empresa por si mismo, sin alterar su forma o sustancia, pudiendo realizar mejoras, pero a la finalización del contrato no puede reclamar indemnización por las mismas, aunque puede retirarlas.
Debe conservarla en buen estado, no siendo responsable del deterioro de las cosaspor su uso normal.
Está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, las reparaciones necesarias para conservar la empresa en el uso pactado. Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea...