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¿Cómo DETERMINAR LAS GANANCIAS PATRIMONIALES?--- Art 38 exención por reinversión en la ….Cuando se vende una vivienda habitual, el importe de la venta lo reinvierta en otra vivienda.
Ejemplo:
Valor de venta 300.000€ 02/09/2014
Valor de compra 150.000
Ganancia patrimonial =300.000-150.000=150.000
En 20/10/2014 compra de vivienda habitual por 150.000. Si has obtenido una ganancia de150.000 y la ganancia exenta seria proporcional luego seria 75.000€. Si reinviertes las 1/3, la ganancia exenta es a lo que inviertes con respecto al valor de venta.
La renta de ganancia quedaría exenta si la comprase por 300.000€
Si a fecha de 30/07/2015, en la de declaración de la renta ya se tiene intención de presentarlo luego hay una casilla donde se pone la intención de que se quiere invertir.A las personas de 65 años, siempre se le tiene exenta, aunque sin necesidad de invertir.
La vivienda habitual el contribuyente haya residido durante mínimo tres años para no perder la condición de vivienda habitual.
En caso de matrimonio, se le permite el cambio de vivienda.
Para el cálculo de las ganancias patrimoniales art 35 y 34 ss depende si es :TITULO ONEROSO: las gananciaspatrimoniales, en el caso de una venta de un inmueble, es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado.
El art 35 es el que nos define ambos valores:
-valor de adquisición es el resultado: precio real de la compra +inversiones y mejoras en el inmueble en los años+ gastos y tributos (gastos notario, registro propiedad, comisiones, IVA 10% (si es la primera compra otrasmisiones patrimoniales (cuando es de segunda mano; 8, 9,10%)-Amortizaciones que se pueden deducir, según establece el art 40 del reglamento, amortizaciones fiscalmente deducibles, computando en todo caso(3%anual del Valor Construcción, con independencia de que no lo hayas deducido) . A todos estos elementos (leyes de presupuestos generales del estado) se les aplica el coeficiente de actualizaciónpara corregir la inflación pero con la reforma se elimina, y esto perjudica porque se vería perjudicada por la inflación. Ahora las ganancias patrimoniales van a ser mayores. Solo se actualiza en caso de venta de inmuebles.
-valor de transmisión: precio real de venta-gastos y tributos (notario, inmobiliario, impuestos sobre plusvalía municipal, q la paga el vendedor). La plusvalía municipalgrava el incremento de valor de un inmueble con el paso del tiempo, viene a ser igual que el IRPF, y en el fondo se grava lo mismo. En la práctica, el problema que se plantea es que aunque se pierda el inmueble el impuesto siempre sale positivo., por la forma de cuantificación y no por el fondo de la transacción.
En el art 37, hay una serie de reglas:
Transmisiones de acciones que cotizan enbolsa: hay muchos inversores que tienen sus inversiones en bolsa y que venden y compran sus títulos. Cuando una persona da una orden de venta, a través de una agencia de valores o por teléfono, el valor seria el nº títulos* la cotización. Hay empresas que hacen una OPA, y cuando es de una parte importante de capital se suspende la cotización. Si existe precio pactado, el precio de transmisión es elpactado y no el de cotización. En este caso, no hay actualizaciones.
Para acciones o participaciones de sociedades que no cotizan en bolsa. Ej: Una pequeña sociedad familiar, como calcularía su ganancia patrimonial la regla especial es para determinar el valor de transmisión. Salvo que uno pruebe que el valor que está pagando es el valor de mercado, no existe una definición para valor de mercado.El valor de transmisión no podrá ser inferior al mayor de los dos siguientes:
-el valor teórico en acciones/participaciones q no cotizan. El valor teórico es FONDOS PROPIOS/Nº TITULOS,
-el que resulte de capitalización al 20% el promedio de los resultados de los tres últimos ejercicios.
Ejemplo : sociedad anónima de 300 acciones, cuyo valor...