tarea analisis financiero

INFORME SECURITY

Monitor Security: Socovesa
Cristóbal Muñoz. (crmunoz@security.cl)

Febrero 2011

RECOMENDACIÓN: MANTENER

Precio Objetivo a Diciembre 2011: $ 392
Valor Justo Hoy: $ 342

Hemos actualizado nuestra valorización de Socovesa, con un
precio objetivo a diciembre de 2011 de $ 392 por acción, y una
recomendación de Mantener.

MÚLTIPLOS DE SOCOVESA
2008
2009
2010E2011E
2012E
Precio/Utilidad
13,0
12,0
38,7
36,9
22,6
Bolsa/Libro
0,5
1,10
2,1
1,9
1,8
EV/EBITDA
17,9
17,4
30,0
23,7
18,3
EV = Pat. Bursátil + Interés Minoritario + Deuda Financiera - Caja & Equivalentes
Múltiplos 2008 calculados con cifras bajo PCGA, 2009 en adelante bajo IFRS.

A fines de 2010 Socovesa comenzó a asentar las bases para un
sostenido crecimiento en los próximosaños, anunciando un plan
de inversiones que consiste en el lanzamiento de 55 proyectos
habitacionales en 2011, lo que equivaldría a ingresos potenciales
por UF 12 millones hacia 2012-2013. Adicionalmente, la empresa
posee un stock aproximado de 1.600 hectáreas, en línea con su
estrategia de asegurar cerca de cinco años de ventas.

EVOLUCIÓN PRECIO SOCOVESA VS. IPSA
(Índice Base 100 =Octubre 2007)
160
Socovesa

140

IPSA

120
100
80
60
40
20
Feb-11

Sep-10

Abr-10

Nov-09

Jun-09

Ene-09

Ago-08

Oct-07

Mar-08

0

VALORIZACIÓN SOCOVESA
(Cifras en Millones de pesos)
Caja

5.667

Inv. Empresa Relac.

2.637

V.P. Flujos de Caja

656.825

Valor Económico de Activos

663.632

Valor de Deuda Financiera

259.842

Interés Minoritario3.436

Valor del Patrimonio

400.354

Número de Acciones*

1.224

Valor acción Justo Hoy**

342

Valor acción Diciembre 2011

392

* En millones de acciones
** Pesos por acción

RESULTADOS PROYECTADOS SOCOVESA
(Cifras en millones de pesos)

Ingreso por Ventas
Costo de Ventas
GAV
Res. Operacional
EBITDA
Utilidad Neta

2009
212.899
-165.786
-20.713
26.40028.463
18.337

2010E
260.330
-207.989
-31.240
21.102
23.645
11.611

DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS

2011E
207.774
-168.176
-20.777
18.821
20.898
7.320

2012E
299.801
-241.110
-26.982
31.709
33.983
17.065

En el negocio inmobiliario, las positivas condiciones
macroeconómicas durante 2011 no se reflejarían completamente
en las ventas de Socovesa, debido al bajo nivel deproyectos en
escrituración, lo que se traduciría en una disminución en los
ingresos de 0,7%. En particular, la división de departamentos
(Almagro y Pilares) presentaría una caída en las ventas en torno a
17%. Lo anterior sería parcialmente compensado por un aumento
de 8% en la facturación de la división de casas, producto del
incremento en las promesas de compraventa realizadas el año
pasado y almenor tiempo necesario para comenzar a escriturar.
En el negocio de la construcción, estimamos que en 2012 Socoicsa
logrará revertir los resultados operacionales negativos, superando
los $ 800 millones en 2013. En tanto, proyectamos que el margen
operacional aumentará paulatinamente en los próximos años,
impulsado por la mayor cantidad de proyectos con margen
superior (montaje industrial).Adicionalmente, prevemos un
incremento en la participación de este segmento dentro de las
ventas consolidadas, alcanzando 27% de los ingresos hacia el final
de nuestro horizonte de valorización. Esto le permitiría a la
compañía tener una mayor diversificación de negocios con un
menor nivel de riesgo.

Av. Apoquindo 3150 Piso 14
www.security.cl

Editor: rcardenas@security.cl

1SOCOVESA

Febrero 2011

Monitor Security

VALORIZACIÓN DE LA EMPRESA
Nuestra valorización económica de Socovesa se basa en un modelo de flujos de caja descontados. Estimamos que el valor justo
hoy corresponde a $ 342 por acción, cifra que es consistente con un target a diciembre de 2011 de $ 392 por título y una
antener.
recomendación de Mantener .
Cuadro 1: ESTADO DE RESULTADOS EFECTIVO Y...