Tema 13 Derecho De Superficie

Tema 13: DERECHO DE SUPERFICIE.
El derecho de superficie es un derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido durante el término de su constitución. El superficiario también puede construir en suelo ajeno o sobre el subsuelo.
La especialidad más característica está en la separación entre el dominio de lo construido oplantado o sembrado y el suelo en el que se efectúa. El primero corresponde al titular de la superficie y el segundo al concedente de la misma. el superficiario goza del sueño ajeno.
13.1 EL DERECHO DE SUPERFICIE EN EL CC.
El artículo 1655 CC establece que los foros y otros gravámenes que se establecieses desde la promulgación del CC se regirán por las disposiciones establecidas para el censoenfitéutico.
El art. 1611 anuncia leyes especiales para redimir los foros, subforos, derechos de superficie y otros gravámenes semejantes”.
La jurisprudencia considera que entre los gravámenes análogos está la superficie. Cuando la superficie es por tiempo indefinido, su analogía con el censo llevará a estimar que sobre el sueño se ha operado la división del dominio; el útil corresponderá alsuperficiario mientras que el directo al concedente del dº de superficie.
La superficie, si se constituye por un tiempo limitado, el artículo 1655 CC establece que se estima como un arrendamiento. Sin embargo, la jurisprudencia interpreta que el precepto trata de encauzar es el arriendo superficiario, es decir, un contrato complejo. En estos arrendamientos no se pretende alcanzar su finalidad, sino la deconstruir el superficiario, haciéndose propietario, su propio instrumento de satisfacción.
13.2 EL DERECHO DE SUPERFICIE EN LA LEGISLACIÓN SOBRE EL SUELO.
El derecho de superficie fue regulado por primera vez en la primitiva Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, también llamada Ley del Suelo. Su art. 177.1 establecía su destino, que era “la construcción de viviendas, servicioscomplementarios, instalaciones industriales y comerciales y otras edificaciones determinadas en los Planes de Ordenación”.
Los preceptos sobre el dº de superficie, fueron afectados por la ST del TC 20 de marzo de 1997, la cual declaró inconstitucional números arts del texto de 1992.
a) FUENTES LEGALES DE REGULACIÓN.
El derecho de superficie se rige por las normas de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana,por el título constitutivo del derecho y por las normas del Derecho privado (art. 287.3).
b) COSNTITUCIÓN.
Sólo lo puede constituir el propietarios y debe ser formalizada en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Se le puede dar naturaleza constitutiva mediante título y modo ya que es un Derecho real (art. 609).
La constitución podrá ser a título gratuito (por ejemplo en elámbito familiar) o a título oneroso. Hay una regla bastante clara: no pagar por la contraprestación el superficiario se hace dueño de construido; pero es oscura en cuanto a su finalidad: no se sabe exactamente si las contraprestaciones que señala son las únicas que se pueden pactar, lo que carece de razón en un dº constituido por los particulares, ni se ve ninguna razón de interés público paralimitarse su autonomía de la voluntad en este punto.
c) ENAJENABILIDAD Y GRAVAMEN.
El derecho de superficie es transmisible y susceptible de gravamen, estableciendo unas limitaciones que se fijan al constituirlo (art. 287.3). al no distinguirse se puede referir tanto al derecho de construir sobre suelo ajeno como a lo construido, que se mantiene sobre él por el derecho de superficie.
d) EXTINCIÓN.La Ley de 1992 se ocupa de la extinción del derecho de superficie en dos casos:
1. Falta de edificación por el superficiario dentro de los plazos señalados en las normas que establezca la legislación urbanística.
2. Transcurso del plazo, que no puede exceder de 75 años en el concedido por los ayuntamientos y demás personas públicos, y de 99 años en el contenido entre particulares (art. 289.1 y...