Valuación, Método comparativo de mercado






c a p í t u l o 2

m é t o d o c o m p a r At i v o d e m e r c a d o


El método Comparativo de Mercado se ha utilizado dentro de la valuación para determinar el valor comercial de un bien y actualmente se identifica como el método valuatorio de mayor confiabilidad por ser representativo del mercado y por ser de lógica más comprensible.

Este método se basa en elprincipio de sustitución, que señala que un comprador bien informado no pagará más por un bien, que el precio de un bien comparable o semejante5.

2.1. PRINCIPIO DEl MÉTODO comparativo de mercado
Cuando Carlos Marx en 1867, define en su volumen 1 de “El Capital”, el concepto de mercancía y encuentra la relación existente entre una mercancía y otra a través de su valor, está dando forma a la teoríabásica de precios relativos: “la relación más simple de valor es, evidentemente, la relación de valor de una mercancía con otra concreta y distinta, cualquiera que ella sea. La relación de valor entre dos mercancías constituye, por lo tanto, la expresión más simple del valor de una mercancía”6, que es fundamento de la homologación.

El método comparativo de mercado emplea a la homologación comobase para concluir el valor comercial; la homologación parte de los precios relativos, entendiéndose que todos los precios están relacionados. Para establecer un criterio objetivo en la obtención de precios relativos, se recomienda calcularlos para bienes sustitutos y para bienes complementarios, ya que si baja el precio de un producto sustituto, pueden bajar las ventas del producto en estudio; sibaja el precio de un producto complementario puede ayudar a que se venda más el producto en estudio.

Al homologar se establece una relación de precios relativos instantáneos entre el mueble sujeto y sus comparables, por lo tanto el factor resultante del producto de las variables estudiadas equivale al precio relativo del mueble sujeto respecto al comparable, y el factor resultante representa lacantidad de muebles comparables que se requieren para comprar una unidad del mueble sujeto. Bajo la condición de que “la relación de valor entre los bienes varía constantemente con los lugares y los tiempos”7 se puede entender también que dos bienes idénticos, por el hecho de ubicarse en distintos lugares pueden tener distinto valor, lo que permite al homologar tener distinto factor dehomologación. Dado que la condición de precios relativos obliga a guardar la proporción establecida entre el bien en estudio y los comparables, esto es:

………………(FORMULA 1)

Donde:
Pi,j: es el precio relativo del bien “i” (sujeto) respecto al bien “j” (comparable)
Pi: es el precio del bien i
Pj: es el precio del bien j
Fre: es el factor resultante de la homologación

Se deduce entonces que si en laexpresión general:

………………(FORMULA 2)8

No puede haber distintos precios del bien “i” cuando se establece su relación con distintos bienes de los que ya se conoce su precio, lo que varía es el factor resultante (Fre) entre el bien “i” y cada bien “j”.

Por lo hasta aquí descrito, se puede afirmar que al homologar se obtiene el precio del bien sujeto y su relación de precio relativo con losdemás bienes. El objetivo sería entonces encontrar un precio tal que se guarde la proporción adecuada de precios entre los distintos muebles y a partir de ahí encontrar cuál es el factor resultante (Fre).

2.2. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Este método consiste en comparar el bien o sujeto, con bienes que hayan sido vendidos recientemente a las que llamamos comparables, si no encontramoscomparables vendidos podemos utilizar ofertas de bienes muebles similares al sujeto, recordando que no siempre el valor de oferta es igual al valor de venta, lo cual puede ser considerado en un factor adicional durante la comparación.

La ampliación del método consta de cuatro pasos:
1. Investigar ventas u ofertas de bienes muebles comparables determinando la fecha de venta, precio, términos...