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LOS BIENES DEL FUTURO


Por Martin Mejorada.



El artículo 1106 del Código Civil señala contundentemente: ¡No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros! Pero ¿cómo es esto?, se preguntarán desconcertados los lectores. Si precisamente el negocio con más actualidad y proyección en el mercado inmobiliario es la compraventa de bienes futuros y las garantías sobre los mismos para asegurarel financiamiento, ¿cómo se explica una negativa tan contundente?. Además, en los hechos las normas de la Superintendecia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) permiten inscribir los proyectos de edificaciones para luego anotar ahí, de modo provisional es cierto, los contratos sobre los futuros predios y sus garantías. Lo cierto es que hay un tratamiento tímido sobre el particular y, comosuele ocurrir con los viejos asuntos del Derecho Civil, un análisis algo rancio.

En las siguientes líneas intentaré demostrar que, en las condiciones actuales del mercado inmobiliario, y atendiendo principalmente al interés de los usuarios que debe ser siempre el principal sustento de la interpretación legal, lo que entendemos como bienes futuros son en realidad el estadio final de un proceso queen su realización, y desde el inicio, da cuenta de bienes presentes de características peculiares, pero bienes al fin y al cabo. También mostraré que la dramática disposición del artículo 1106 del Código Civil no constituye un inconveniente absoluto.

Sobre el particular se han ocupado varias normas del Código, algunas sentencias de la Corte Suprema y hasta del Tribunal Constitucional, normas de laLey de Regularización de Edificaciones (Ley 27157), su Reglamento aprobado por Decreto Supremo 008-2000-MTC y finalmente la Directiva 002-2003-SUNARP/SN y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución 248-2008-SUNARP/SN. En todas ellas se da por sentado que las edificaciones que no existen materialmente, sino en proyectos, son sólo bienes futuros y por tanto losactos vinculados a ellos están sometidos a un tratamiento especial, caracterizado por la pendencia o espera. De esta concepción surgen normas restrictivas y hasta prohibitivas, de dudosa constitucionalidad, sustentadas -entiendo- en una supuesta protección a los consumidores o contratantes que podrían ver frustradas sus expectativas a partir del entusiasmo de un proyectista pillo odescontrolado.

Debemos empezar por definir el “bien” como objeto de los derechos oponibles. En el ordenamiento peruano no se define el “bien”, solo se le clasifica y se señalan listados de ellos como ejemplos de lo que son y de los actos a los que pueden estar ligados (artículos 885 y 885 del Código Civil). Nadie negará que los bienes son el objeto de los derechos reales, es decir son el destino de lasatribuciones exclusivas y excluyentes por excelencia, tales como la propiedad, la superficie, la servidumbre, el usufructo, la hipoteca, etc. La exclusividad, que es propia de estas titularidades, define el contenido jurídico y la característica más importante de su objeto1. Solo es posible un derecho exclusivo cuando el objeto está claramente definido e identificado, aun si es fungible. No seríaposible excluir sino se tiene certeza e identidad del objeto. ¿Cómo apartar a los intrusos o recuperar lo perdido, sino se sabe exactamente cual es el objeto que se intenta proteger o retornar?. Podemos concluir que es “bien” todo aquello que está identificado plenamente y sobre lo cual se pretende y se tiene facultades legítimas de exclusión frente a los demás. Si es exclusivo y soporta derechosque se traducen en un provecho económico sobre él, es un bien.

El objeto puede ser material o inmaterial. Precisamente uno de los bienes más importantes es el inmueble que surge del derecho o derechos sobre otro inmueble, siempre que sea inscribible en el Registro (artículo 885 inciso 10 del Código Civil). Es importante destacar que el derecho que es inmueble en virtud de esta norma, no tiene...