238 CCyCN Libro 4 Titulo V Cap 10 Art

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 10. PREHORIZONTALIDAD
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014

Art. 2070. Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal.Art. 2071. Seguro obligatorio.
Art. 2072. Exclusiones

Bibliografía clásica: HIGHTON, ELENA, "Algunos intentos de burlar la ley de
prehorizontalidad", JA, 1985-I-670; Propiedad horizontal y prehorizontalidad,
Hammurabi, 2000; MOREIRA, LAUREANO, " La ley de prehorizontalidad y las cláusulas especiales de los boletos de compraventa", LA LEY, 149-897; MOSSET
ITURRASPE, JORGE , "Acerca de la ley deprehorizontalidad", JA, 1973-614.

Art. 2070. Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este
Capítulo.

Art. 2071. Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedadhorizontal, el titular del
dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el
riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier
razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con
más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
Elincumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del
dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramen-

te con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el
enajenante.

I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El Código de Vélez no preveía un régimen de esta naturaleza, pero tengamos
presente que tampocoaceptaba la propiedad horizontal,
La ley 19.724, llamada de prehorizontalidad, vino a llenar este vacío con la finalidad de proteger al adquirente de futuras unidades a comercializarse durante la
etapa constructiva, para luego afectar el edificio al régimen de la ley 13.512. En
este sistema la afectación a prehorizontalidad y la posterior inscripción de los
boletos tienden a impedir que el propietariofrustre los derechos en expectativa
enajenando o gravando el inmueble, impidiendo los abusos a que dio lugar este
tipo de negocios inmobiliarios en detrimento de los compradores de futuras
unidades funcionales.
La ley 20.276 complementó el régimen de prehorizontalidad estableciendo excepciones similares a las hoy contenidas en el art. 2072.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 2015,2016.
II. COMENTARIO
1. Seguro obligatorio
En el régimen de la ley 19.724, su finalidad tuitiva se cumplía mediante la publicidad, a los efectos de su oponibilidad, de los derechos creditorios de los adquirentes de las futuras unidades destinadas a ser sometidas al régimen de la
propiedad horizontal, con la reglamentación del contenido de los boletos, su
cesión, rescisión o resolución, lapublicidad comercial, la constitución de hipotecas sobre el inmueble general y su ejecución.
En los hechos, la afectación importaba una reserva del inmueble a fin de que,
trabado el propietario en su libre disponibilidad, se garantice el derecho de
quienes contrataron la adquisición de unidades funcionales. ¿Cómo se garantiza el derecho de los compradores de futuras unidades? Fundamentalmente

mediantela publicidad previa a la contratación, y la registración tanto de la
afectación al régimen de prehorizontalidad como de los boletos de compraventa.
En el actual régimen de prehorizontalidad el fin tuitivo es el mismo: proteger a
los compradores de edificios aún no construidos, en construcción o terminados
pero indivisos, que luego habrán de ser sometidos a propiedad horizontal (ver
comentario...