Acción Proforma

ACCIÓN DE OTORGAMIENTO Y FIRMA DE ESCRITURA
(ACCIÓN PROFORMA)


PROCEDENCIA:

El fundamento de la acción de otorgamiento y firma de escritura, radica en que el actor tiene un contrato privado de compraventa informal, es decir, que no se ha elevado a escritura pública, por ello es que el fin de dicha acción es precisamente formalizar el contrato, con base en la obligación delvendedor consignada en dicho acto jurídico, en donde se contiene la exigibilidad por parte del comprador para con su vendedor de dicha obligación, en virtud de que por su parte, aquél ya ha cumplido con saldar el precio del inmueble respectivo.


En dicha acción, por tanto no se está cuestionando en sí misma la titularidad del derecho de propiedad del actor, porque simple y sencillamentese da por “entendido” y “aceptado” que éste ya es propietario (a diferencia de la acción real de prescripción positiva, en la que el actor tiene que acreditar que el justo título o causa eficiente que dio origen a su posesión precaria u originaria es suficiente para prescribir el bien a su favor, cumpliendo además con los requisitos que la ley exige para la procedencia de la acción); en talvirtud en este tipo de acción, única y exclusivamente se está demandando la prestación consistente en obligar al vendedor para que cumpla con la obligación de otorgar la escritura pública, así, la falta de forma del acto jurídico no afecta la validez del mismo.


En conclusión, si la acción de otorgamiento y firma de escritura, es una acción personal, se entiende que ésta va dirigida alobligado en el propio contrato, es decir al vendedor, quien por su parte recibió el precio de la cosa y quien ha incumplido con otorgar la firma de la escritura correspondiente, en consecuencia, será el vendedor el único al que se le pueda exigir dicha prestación; los anteriores dueños, en este caso la Asociación Civil, no tendrán obligación alguna con respecto al actual dueño y éste a su vez notendrá acción alguna que ejercer contra aquella, toda vez que la misma ya transmitió la propiedad y si bien es cierto que ella tampoco cumplió con la formalidad de otorgar la correspondiente escritura, la acción que en su momento le correspondía a su comprador, (hoy demandado), no la ejerció en su “perjuicio”, procediendo a su vez a vender el inmueble en tales condiciones, así entonces, tenemos queno existe vinculación alguna entre el actual dueño y actor, con la Asociación, porque el único directamente obligado e indicado para cumplir con la pretensión de la acción a ejercer es el vendedor incumplido.


Así tenemos que si bien es cierto que la Asociación Civil no debe ser considerada como “parte” demandada en el juicio, por no haber participado en el contrato de compraventa ypor tanto no estar obligada en los términos del mismo, tendría que ser llamada al mismo, en virtud de estar registrada como la última propietaria del bien, aún cuando dicha inscripción tenga efectos declarativos y no constitutivos.


En efecto, al tercero llamado a juicio no se le exigirá prestación alguna, simplemente que en virtud de la Sentencia, se podrá asentar que el últimopropietario lo es el actor y no la asociación, tal y como está actualmente asentado en el correspondiente folio real, ese será simplemente el perjuicio que asumirá la Asociación, carga muy diferente a la del demandado.
Caso diferente sería si estuviéramos en el supuesto de ejercer la acción real de prescripción, en la que necesariamente tiene que ser parte demandada, aquél que aparezcacomo último propietario en el R.P.P., sin embargo, en el caso de la acción de otorgamiento y firma de escritura, puede suceder como en el caso que nos ocupa que la persona del vendedor incumplido (demandado), no coincida con la persona que aparece en el R.P.P., y no por ello deja de estar libre de la obligación de escriturar, obligación que deriva precisamente del contrato de compraventa por...