agrario

“BARRA MEXICANA COLEGIO DE ABOGADOS”

XIII Congreso Nacional de Abogados, a realizarse
en San Luis Potosí los Días 24, 25 y 26 de mayo
de 2012.

“GUÍA PARA LA REVISIÓN DE ENAJENACIÓN DE
PARCELAS CON DOMINIO PLENO POR PRIMERA
ENAJENACIÓN DE ORIGEN AGRARIO”.

Lic. Miguel Ramírez Silva.
25 de mayo de 2012.
San Luis Potosí, S.L.P.

ÍNDICE

Capítulo

Página

I. Contexto

1II. Parcelas por dominio pleno.
1. Requisitos Agrarios.

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A) Notificación al cónyuge, concubina o concubinario e hijos del
enajenante.
B) Personas que hayan trabajado el predio el último año.
C) Ejidatarios y avecindados del ejido.
2. Requisitos Urbanísticos.
A) Notificación al Municipio para el ejercicio del derecho de
preferencia.
B) Notificación al Gobierno del estado para elderecho de
preferencia.
3. Requisitos Fiscales.
Exención del Impuesto Sobre la Renta.
Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Reglamento del Impuesto Sobre la Renta.
Código Fiscal de la Federación.
Aplicación estricta de las disposiciones fiscales.
Procedimientos para la aplicación de la exención del ISR en la
primera enajenación de la parcela.
Avalúos.
A) Reglamento del Código Fiscal de laFederación.
B) Ley del Impuesto Sobre la Renta.
C) Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de
Guanajuato.

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D) Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de
Querétaro.
Primera enajenación por donación.
Ley del Impuesto Sobre la Renta.

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Primer ejemplo fase I, Guanajuato.

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Primer ejemplo fase II,Guanajuato.

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Primer ejemplo fase I, Querétaro.

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Primer ejemplo fase II, Querétaro.

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Primer ejemplo fase I, San Luis Potosí.

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Primer ejemplo fase II, San Luis Potosí.

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I.

CONTEXTO.

Actualmente se ha observado un incremento de las controversias de que se
suscitan con motivo del incumplimiento de los requisitos del derecho del tanto y de
preferencia, enlas compraventas que se realizan ante Notario Público por primera
enajenación de parcelas ejidales con dominio pleno, esto es, con Título de
propiedad, de lo que resulta muy importante que los abogados de empresas,
revisen que las escrituras en que sean parte como adquirientes, tengan a su
alcance el procedimiento legal que debe seguirse, y que les permita interactuar
con los Notarios, a finde que se prevenga en los títulos de propiedad, nulidades
que no pueden ser convalidadas.
Esta es la finalidad de éste trabajo.
En síntesis, la situación irregular a que hago referencia se resume en lo
siguiente:

A)

Algunos notarios autorizan las escrituras sin que se hayan cumplido
los requisitos de la Ley Agraria y de la Ley General de Asentamientos
Humanos, con lo que se producenvicios de nulidad absoluta, que de
ninguna forma son subsanables.

B)

Los Registros Públicos de la Propiedad autorizan la inscripción de
tales escrituras, sin calificar que el Notario haya cumplido con los
requisitos de referencia.

Estas circunstancias, imputables a quienes cumplen con una función
pública, generan de inmediato un problema de inseguridad jurídica, cuyas
consecuencias,generalmente son:
A)

Afectación de inversiones en desarrollos inmobiliarios, puesto que
los Tribunales Agrarios dictan de inmediato una medida precautoria
que tiende a mantener las cosas en el estado en que se encuentran
para preservar la materia del juicio, lo que implica la imposibilidad de
continuar el desarrollo.
Los desarrolladores se ven obligados a llegar a arreglos con losejidatarios, costosos, y en la mayor parte de los casos, consisten en
que los actores se desistan de la instancia, pero desafortunadamente
los vicios de nulidad no quedan convalidados, por lo que sigue
existiendo el riesgo de que puedan presentarse nuevamente
demandas.

B)

Algunos inversionistas, para realizar un proyecto, identifican el
terreno que les es más conveniente, e inician el trato...