Boleto Compra Venta Conflicto de Intereses

 
CONFLICTO DE INTERESES SOBRE EL INMUEBLE VENDIDO POR BOLETO:

¿QUIÉN TIENE UN MEJOR DERECHO: EL COMPRADOR POR BOLETO, EL PRIMER EMBARGANTE?
TERCERÍAS DE DOMINIO Y DE MEJOR DERECHO

I. Introducción
Un dato de la realidad nos revela que el boleto de compraventa se ha consolidado ampliamente en nuestro país en el transcurso de las últimas décadas toda vez que el mismo constituye elinstrumento de concreción de miles de operaciones sobre inmuebles, que en muchos casos, por diversas circunstancias, imputables tanto a las partes cuanto a terceros, impiden su culminación con la autorización de la correspondiente escritura pública. Frente a tal circunstancia, entre los diferentes medios orientados hacia la protección del adquirente por boleto, se ha decidido considerar al mismo comoposeedor legítimo, trayendo de este modo una cierta dosis de seguridad y tranquilidad para ellos (párrafo final del art. 2355, Cód. Civ., agregado por la ley 17.711, que reza: "Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa"). En la misma corriente cabe mencionar al artículo 1185 bis del Código Civil, también agregado por la ley 17.711y corregido por la ley 17.940, en cuanto prescribe que: "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio". Ello así por cuanto la adopción del boletono solamente alcanzó al sector de las casas, sino también a los departamentos en propiedad horizontal, a las oficinas y plantas industriales, a los lotes urbanos y rurales, etcétera. Es que en rigor de verdad, la interpretación estricta que sólo consideraba al boleto como un contrato preliminar a la compraventa, pues le faltaba el requisito de la forma que era esencial, y no causaba una obligaciónde dar, sino de hacer, pues queda concluido como un contrato "en que las partes se han obligado a hacer escritura pública" (art. 1185, Cód. Civ.), fue cediendo paso a una interpretación más ágil y moderna, a fin de considerar al boleto como un verdadero contrato definitivo. Por lo demás, en el caso de los automotores, también se difundió como una práctica común, pese a que su utilización era másriesgosa, toda vez que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros (morigerado luego a través del dictado de la ley 22.977, modificatoria del art. 27 del decreto-ley 658.258, ratificado por ley 14.467 y leyes posteriores, posibilitando la llamada "denuncia de venta" a los fines de la consecuente exoneración de la responsabilidad civil encabeza del titular registral) y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva (cfr. nuestro Reformas al Código Civil [comentadas], 2ª ed., Zavalía, ps. 238/243 y ps. 347/351, en colaboración con Roque Garrido; así mismo, Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de los Contratos, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2000, t. I, ps. 330 y ss.).
En este orden de ideas, hemos sostenido asimismo enrelación a la naturaleza jurídica del boleto de compraventa que básicamente se visualizan en nuestra doctrina autoral y jurisprudencial dos posturas. Una que sostiene que el boleto de compraventa inmobiliaria instrumenta en realidad el contrato de compraventa definido en el artículo 1323 del Código Civil, aun cuando no pueda reputarse título suficiente para la adquisición del dominio (Morello, AugustoMario, El boleto de compraventa inmobiliaria, Platense, La Plata, 1975, Nº 15; Borda, Guillermo A., Contratos, 3ª ed., t. 1, Nº 454; Bustamante Alsina, Jorge, El boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, en L. L. 131-1275; Spota, Alberto G., Curso sobre temas de Derecho Civil, p. 125; Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa inmobiliaria, Ediar, Buenos...