burbuja inmmobiliaria peru 2012
PERÚ: ¿Boom o burbuja inmobiliaria?
El auge observado en los últimos años en el sector inmobiliario
peruano ¿corresponde a un boom o es más bien una burbuja?
Si hubiera un concurso de preguntas, sin duda, la respuesta a esta interrogante tendría el
mayor premio y, es que, aunque es muy fácil saber si atravesamos una, es muy poco
probable que se tenga claro si seestá en medio de un período de, para ponerlo en
palabras de A. Greenspan, "exuberancia irracional" en el mercado inmobiliario.
Si no lo creen, échenle un vistazo a la conclusión a la que llegó el Banco de España en
junio del 2006 1, a menos de 18 meses del estallido de la burbuja inmobiliaria en ese país:
"A pesar de su intensidad, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en elpasado reciente, no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de nuestra
economía..."y, lo más notable es que, a pesar de reconocer que desde finales de 1997, el
precio de los inmuebles en España creció alrededor de 150% en términos nominales y de
un 100% en términos reales, concluye que el escenario futuro más probable para el
mercado de vivienda, es el de una "absorcióngradual de la sobrevaloración existente". No
está demás echarle un vistazo a este video http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8
que narra en clave cómica el origen y consecuencias de la crisis inmobiliaria española.
Pero; ¿qué es realmente una burbuja? La manera más sencilla de definirla, sería decir
que es el incremento sostenido en el precio de un bien que excede, largamente, su valorintrínseco. El precio se eleva por un fuerte aumento en la demanda que, a su vez, es
alimentado por la proliferación de créditos y la aparición de expectativas alcistas, en otras
palabras, especulación pura y dura
A nivel local, el BCRP reconoce2 que el precio del m2 de departamentos ubicados en La
Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, se han elevado, en los últimos 15 años,
en 168% endólares nominales. Para departamentos ubicados en Jesús María, Lince,
Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel, el incremento observado fue muy similar (159%);
pero, en un período más corto de tiempo (seis años). Para el primer grupo, se observa a
partir del año 2008, una clara aceleración de la apreciación del precio. Lo anterior, se
refleja claramente en el gráfico siguiente:
Fuente BCRP
1Francisco Cruzado Coca
Entonces, ¿el Perú atraviesa un boom o una burbuja inmobiliaria?
La respuesta categórica, no la encontrarán en este artículo; pero sí, se darán ciertos
alcances que ayudarán a tener una mejor comprensión de lo que sucede en el sector
inmobiliario local. El período temporal analizado, comprende desde el 1er. trimestre del
2011 al primer trimestre del 2013, pues, esen ese período que se tiene data trimestral
detallada del precio por m2, de venta y alquiler de departamentos.
Empecemos por lo obvio. Veamos cuál ha sido la evolución del precio por m2 y la del
salario promedio para los últimos 8 trimestres. El ingreso promedio, se ha estimado a
partir de los aportes y número de cotizantes al sistema privado de pensiones, datos que
se encuentran en el portalweb de la SBS. El gráfico resultante, muestra que las tasas de
crecimiento, han sido divergentes. Mientras el precio por m2 se incrementó en 36%,
pasando de S/.2 843.26 en marzo del 2011, a S/.3 867.97 en marzo del 2013, los ingresos
lo hicieron en un magro 2.69%, de S/.2 442.36 a S/.2 508.04. Se puede, claramente,
concluir que el salario no ha sido un driver para el crecimiento de lademanda.
Elaboración propia. Fuente: Portal web SBS
En base a lo anterior, se puede elaborar una versión modificada del denominado ratio de
asequibilidad, el mismo que es el resultado de dividir el precio de un inmueble de 100 m2
entre el ingreso promedio anual. En términos simples, este índice, arroja el número de
años que un asalariado promedio necesita para adquirir un departamento de...
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