Calcilo De Indivisos

ITC

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"ESTUDIO PARA CALCULAR EL INDIVISO DECADA DEPARTAMENTO EN UNCONDOMINIO VERTICAL A PARTIR DE SUVALOR COMERCIAL"

TESIS
Para obtener el Grado de Maestro enValuación Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA
José Fajardo Castillejo

ASESOR
Dr.Arturo Perlasca Lobato

Estudioscon Reconocimiento deValidez Oficial por parte dela Secretaria de Educación Pública,conforme al acuerdo RVOE SEP No2003368 defecha 17de Diciembre de2003. Guadalajara Jalisco,Juliode 2007

DEDICATORIA
Dedico el presente trabajo a:

Mis padres (f Q.E.D).

A miesposaAraceli.

A mis hijos Cynthia y Ornar.

A Dios por permitirme lograr una meta más en mivida profesional.

RESUMEN
En esteestudio de investigación se comienza abordando los antecedentes históricos de la valuación en México, desde 1528 a la fecha. Se expone la problemática que setiene al calcular el indiviso en propiedades comunes como es el caso de los condominios, en donde estos métodos no garantizan la equidad al no tomar factores como: la ubicación, utilización de áreas privadas y comunes entre otros. El objetivode este estudio, es el de calcular el indiviso para cada departamento en uncondominio vertical a partir de suvalor comercial. Como sustento de este trabajo se describe el concepto de Regímenes de Propiedad yCondominio, así como leyesy reglamentos que los rigen,en particular loreferente alcódigo civildelestadodeJalisco. Con base a unestudio descriptivo documental y de campo (DANKHE 1988) sepostulan dos hipótesis: Hipótesis 1: El indiviso calculado a partir del valor comercial en un departamento en condominio, es más equitativo para los condóminos, que el indiviso calculado apartir de superficies privativas (Áreas privadas). Hipótesis 2: Elmétodo más utilizado para elcálculo del indiviso por parte de losvaluadores eseldesuperficies privativas (Áreas privadas). Se realiza un muestreo avaluadores para conocer los métodos comúnmente utilizados enestos casos yel resultadofue: Lamayoría (80%) de los valuadores utilizan el método tradicional (De áreas privadas) para calcular el indiviso. Con loquequeda contrastada la Hipótesis 2 de este estudio. La mayoría (88%) considera más adecuado y equitativo el método del valor comercial, para este efecto se realiza un ejemplo de aplicación(Avalúo comercial y avalúo catastral) de un departamento en condominio vertical ubicado en Guadalajara, Jalisco, donde se demuestra numéricamente que el valor comercial, valor catastral e indivisos son diferentes según las características de cada departamento, y no iguales como lo propone el método deáreas privadas.

ÍNDICE
Capitulo 1:Introducción • 1.1 • 1.2 Antecedentes históricos de lavaluación enMéxico Problema de investigación o 1.2.2 Justificación o 1.2.3 Alcance o 1.2.4 Objetivos Capítulo 2: MarcoTeórico, Marco legaly/o Normativo • 2.1 • 2.2 Capítulo 3: Método • 3.1 • 3.2 • 3.3 • 3.4 • 3.5 Tipo de Investigación Hipótesis Modelo operacional delasvariables Descripción de lasvariables de la hipótesis Diseño de la investigación 17 17 17 18 18 MarcoTeórico Marco legal 10 12 1 6 8 8 8

o1.2.1 Esquema del problema..........................................7

Capitulo 4: Muestreo • 4.1 • 4.2 • 4.3 • 4.4 • 4.5 • 4.6 Objetivo del muestreo Tipo de muestreo Descripción de la unidad muestral Población Nyfuente de información Tamaño de la muestra Cuestionario 19 19 19 21 19 19

• 4.7 • 4.8

Tabulación de resultados Gráficas einterpretación

22 23

Capitulo 5: Metodología paracalcular los porcentajes de indiviso de cada departamento en uncondominio vertical a partir de suvalor comercial. • 5.1 Cálculo del Indiviso aplicando valores comerciales a cada departamento 25 o 5.1.2 Avalúo Comercial para calcular el valor de un departamento del condominio en estudio 26 o 5.1.3 Estudio de Mercado de cada uno de los departamentos queforman el condominio 46 o 5.1.4 Cálculo de...