Depreciacion

Be n e m é rita Un iv e rs id a d Autó n o m a d e Pu e bla

Fa c u lta d de In g e ni e ría

Ma e s tría e n Va lu a c ió n

D etermi na ci ó n del fa cto r de de pr eci a ci ón res ul ta nte en ba s e a l os f a cto res de eda d, es t a do de co ns erv a ci ó n y gra do d o bs ol es cenci a en bi enes i nmuebl e s de us o ha bi t a ci o nal .

In g . J o rg e Ed g a rd o Ag u ila r Herre ra

Fe b re ro 2 0 0 9

ÍNDICE INTRODUCCIÓN……………………………………………………. CAPÍTULO 1.- Ante c e de nte s …………………………………........
1.1 Tema…………………………………………………………………………. 1.2 Delimitación del tema……………………………………………………… 1.3 Planteamiento del problema……………………………………………… 1.4 Hipótesis……………………………………………………………………. 1.5 Justificación del tema……………………………………………............ 1.6 Objetivogeneral…………………………………………………………… 1.7 Objetivos específicos……………………………………………………. 1.8 Metodología……………………………………………………………….. 1.9 Marco teórico……………………………………………………………….

5 7
7 7 7 8 8 8 9 9 10

CAPÍTULO 2.- Enfo que Fís ic o o de Co s to s y c onc e pto s g e ne rale s que intervie ne n e n el c álc ulo de lo s tre s fac tore s de de pre c iac ión (Fe, Fc y Fo ) para c o ns truc cio ne s ………………………........
2.1 Conceptos generales……………………………………………….……. 2.2 Enfoques devaluación……………………………………………….….. 2.3 Enfoque de costo…………………………………………………….…... 2.4 Terreno y construcciones………………………………………………… 2.5 Definiciones generales……………………………………….………......

11
11 12 12 12 20

2

CAPÍTULO 3.- M to do s o c riterio s us ado s ac tualm e nte é para c alc ular fac tore s de de pre c iació n……...
3.1 Depreciación (Definición 1)………………………………………….…... 3.2 Tipos dedepreciación…………………………………………………….. 3.3 Depreciación (Definición 2)………………………………………….…… 3.4 Causas de la depreciación…………………………………………….…. 3.5 Resumen de algunos métodos o criterios de depreciación……….… 3.5.1 Método de la Línea Recta……………………………………………… 3.5.2 Fórmula de Kuentzle…………………………………………………….. 3.5.3 Método de Ross……………………………………………………….…. 3.5.4 Criterio de Ross Heidecke……………………………………………… 3.5.5 Criterio de la LíneaRecta Ponderada……………………………….… 3.5.6 Comentarios respecto a definiciones de depreciac ón……….……..

22
22 23 25 26 28 29 30 31 32 34 35

CAPÍTULO 4.- De finic ión de m ode lo s matem átic o s para el c álc ulo de los tre s fac tore s de de pre c iació n…………………………………..
4.1 Fórmula para el cálculo de depreciación por edad…… …………

37
37 43 44 44 52 52 53 54
3

4.2 Criterio de depreciaciónpor estado de conservación o grado de mantenimiento……………………………………………………………... 4.3 Fórmula para el cálculo de depreciación por estado de conservación o grado de mantenimiento......…………………………. 4.4 Desarrollo y aplicación de la fórmula de depreciación por estado de conservación o grado de mantenimiento………………………….. 4.5 Depreciación por obsolescencia……………………………………...... 4.6 Causas de depreciaciónfuncional……………………………………… 4.7 Depreciación económica…………………………………………………. 4.8 Desarrollo y aplicación de la fórmula para depreciación por obsolescencia……………………………………………………………...

4.9 Formulas para depreciación por edad y estado de co servación emitidas por la Tesorería del Distrito Federal…………………….……….. 4.9.1 Obtención del grado de conservación…………………………….………... 4.9.2 Obtención del coeficiente dedepreciación por edad y gra de conservación………………………………………………………………….. 4.9.3 Representación gráfica de resultados……………………………………. 4.9.4 Formulas alternativas propuestas considerando los tres factores de depreciación……………………………………………………….…….. 4.9.5 Representación gráfica de resultados……………………………………. 4.9.6 Diferencias resultantes entre las formulas de Tesorería del Distrito Federal y las formulasalternativas propuesta ………………...

60 61 62 64 67 69 72

CAPÍTULO 5.- Im plem e ntac ión de lo s m o delo s para e l fo rmato de avalúo c om erc ial……………............
5.1 Formulas y criterios contenidos en el formato prop sto para avalúos con propósitos comerciales……………………………………..

74

74

5.2 Desarrollo y aplicación de formulas y criterios...