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LOS ESTUDIANTES NO DEBEN OLVIDAR LOS METODOS ALTERNATIVOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.
CASO N° 1
El señor José Pedroza, en calidad de prometiente vendedor suscribió (suscribir es poner firma sobre un escrito, pues allí se entiende que fue solemne) un contrato de promesa de compraventa el día 5 de diciembre de 2013, sobre el bien inmueble ubicado en la calle 3ª # 4-32 apartamento 301 de Ibagué,debidamente alinderado como reposa en la promesa referida(vale recordar que por tratarse de un bien inmueble para la venta se debe celebrar la promesa por escritura pública y ante la Notaria), con la señora: Lida Espinosa, en calidad de prometiente compradora, por la suma de $150’000.000,oo; de los cuales para la firma de la promesa la presunta adquiriente entregó $50’000.000,oo y el resto locancelaría el día de la firma de la Escritura(se presume que se pactó con arras retractatorias condenatorias). Se acordó como fecha para la suscripción del documento que formalizaría la venta el 20 de Enero de 2014, en la Notaría 4ª de Ibagué (faltó la hora, por la simple omisión formalidades puede dar lugar a nulidad absoluta al contrato) No obstante la fecha fue trasladada de común acuerdo para el25 de Febrero del corriente año, a las 2 P.M, por cuanto, el señor Pedroza se encontraba en la legalización del inmueble, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad, toda vez que éste se encontraba embargado. Llegada la fecha que las partes habían acordado, ninguno de los contratantes se presentó a la Notaría(allí ambos incumplieron las obligaciones contenidas en la promesaen cuanto suscribir el contrato definitivo), en condiciones para dar cumplimiento a la misma, la prometiente compradora allegó certificado de registro reciente donde continuaba anotada la medida cautelar referida, pero igual no acreditó que se encontraba en condiciones de cubrir el pago de la suma adeudada para cubrir el valor del predio que pretendía adquirir.
Qué opina usted frente al presentecaso? Y cuál sería la solución con respecto de cada uno de los contratantes?Efectos registrales y notariales:
El contrato de promesa no se inscribe en el folio de matrícula inmobiliaria del bien prometido en la compraventa. El contrato de compraventa de bienes inmuebles se suscribe solamente por Escritura Pública, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1857 del C. Civil, y se perfecciona latradición mediante la inscripción de la Escritura en el Folio de Matrícula Inmobiliaria del bien objeto. Para este caso se puede proponer la Acción de Resolución del Contrato por Mutuo Acuerdo Disenso por incumplimiento.
Excepciones:
La procedencia de la nulidad absoluta no se aplica en la promesa cuando se trate de bienes inmuebles embargados a vender, sólo se aplica al contrato prometido,(porque éste es el contrato que es traslaticio de dominio).
Contrato de promesa
Es un acuerdo de voluntades donde ambas partes (bilateral) se comprometen a celebrar un contrato definitivo (en si es de carácter precontractual), en materia civil es solemne y en materia mercantil es consensual (recuerde la tesis formulada por Jorge Cubides Camacho)
La promesa de celebrar un contrato no produceobligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1a.) Que la promesa conste por escrito.
2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511, 1502 del Código Civil.
3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.
Contrato de compraventa
Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero, por tanto es bilateral, carácter...