Elementos fiscales de los bienes raíces

Elementos Fiscales de los Bienes Raíces



Las disposiciones fiscales en general y los efectos que los impuestos tienen sobre las decisiones de inversión en bienes raíces son muy importantes, ya que la evaluación de los proyectos inmobiliarios se centran en la medición de los flujos de efectivo después de impuestos.

Las regulaciones impositivas y su interpretación son sumamente complejasya que Hacienda reconoce distintos tipos de ingresos y de contribuyentes, a los que trata de manera diferente.




Categorías de contribuyentes y diferentes formas de ingreso gravable de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR).


Tipos de Contribuyentes:

* Persona moral.- Comprende a las sociedades mercantiles, los organismos descentralizados cuya actividad principal sea laempresarial, las instituciones de crédito y las sociedades y asociaciones civiles.

* Personas físicas.- (Según el tipo de ingreso) empleados, prestadores de servicios independientes, contribuyentes menores, arrendadoras, empresarias del régimen general, empresarias del régimen simplificado.


Tipos de ingresos:

* De empleo.


* De la propiedad.

* De ganancias de capital.Existen tres Leyes Fiscales a nivel Federal de suma importancia:


* Del Impuesto Sobre la Renta (ISR).

* Del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

* Del Impuesto al Activo (IA).







Impuesto al Activo (IA).


Los contribuyentes obligados al pago del IA son:

* Personas físicas o morales que realizan actividades empresariales en México.
* Arrendadoras de Inmuebles.* Los residentes en el extranjero que tengan establecimiento permanente en México.

La tasa del IA es el 2% y puede definirse como la diferencia entre el valor de los activos promedio y el valor de los pasivos promedio.





Factores de Ajuste Inflacionario.


Durante varias décadas, en México se ha vivido un proceso inflacionario, por lo cual las leyes fiscales contemplan un factorde ajuste inflacionario, y pagos provisionales de los impuestos. El factor de ajuste inflacionario permite a los contribuyentes, mantener los precios constantes al valor de los bienes y de las operaciones para fines fiscales.
El pago provisional de los impuestos tiene como objetivo el mantener el poder adquisitivo de la recaudación fiscal. Para contrarrestar la perdida del valor por las deudasfiscales por efectos de la inflación el gobierno permite que se dividan en componente real y componente inflacionario y preestablecen una forma de calcular estos índices inflacionarios.

Los índices que se calculan son los siguientes:

* Factor de ajuste inflacionario.
* Componente inflacionario mensual.
* Saldo promedio.
* Intereses acumulable.
* Intereses deducible.Gastos de Operación o de Capital.


Los gastos de operación de un bien inmueble son totalmente deducibles en el ejercicio fiscal, reduciendo el ingreso gravable del inversionista y deben estar relacionados con el mantenimiento normal y con los gastos de operación. Los gastos en mantenimiento se consideran como corrientes, en tanto que los gastos en mejoras y ampliaciones son tratados como gastos encapital.
Los gastos en capital (o inversiones) son aquellos que se efectúan al adquirir un activo o que incrementan el valor de un activo, además de los activos fijos, la ley del ISR considera como inversión a los activos intangibles; éstos se amortizan a lo largo del periodo de posesión y se agregan a los gastos del capital inicial al calcular las ganancias de capital.





LaDepreciación y la Deducción de las Inversiones.


La depreciación contable es una mediada aproximada de la pérdida de valor que sufre un activo por efectos del uso, transcurso del tiempo y la obsolescencia.
En el caso de la enajenación de inmuebles por parte de personas físicas, la depreciación de la construcción se efectúa a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y...