evolucion historica

CAPÍTULO 2 DERECHO REAL DE PROPIEDAD
2.1. Evolución Histórica del Derecho Real de Propiedad.
Es conveniente, para el desarrollo adecuado del tema de esta tesis, estudiar todo lo concerniente a la propiedad, pues no obstante que el Derecho Real de Superficie, consiste para algunos, en un gravamen a la propiedad y para otros es un desmembramiento de ésta, como se verá en el capítulo respectivo,el Derecho Real de Superficie, comparte un sinnúmero de características ya que en principio, otorga al superficiario respecto del bien objeto de este Derecho Real, las mismas prerrogativas que al propietario; aunado a lo anterior la importancia de la propiedad rebasa al Derecho para extenderse a todas las Ciencias Sociales, así, la sociología la estudia para explicar su nacimiento y evolución, susformas, como fenómeno estrictamente social; la economía hace de la propiedad su tema favorito, para criticar o ensalzar su existencia, según la escuela a la que pertenezca el autor; el Derecho estudia a la propiedad como el más importante de los derechos reales, como el que da nacimiento, con sus llamados desmembramientos, a los derechos reales principales. Todos los derechos reales tienen suorigen en la propiedad, según lo explica la teoría tradicional.
La institución de la propiedad nace después de la institución de la posesión, ésta nace concomitantemente con la sociedad; es la necesidad biológica del contacto entre el satisfactor y la persona que la va a aprovechar, más adelante, cuando la sociedad distingue el hecho del derecho, cuando se preocupa de si ese contacto con elsatisfactor es o no legítimo, nace la institución de la propiedad.
Es indudable que antes del pueblo romano existieron civilizaciones en las que se manifestó la distinción apuntada, pero el pueblo romano en ésta, como en muchas otras instituciones jurídicas, dijo la última palabra para entonces, y debido a su percepción perfecta marcó un derrotero para muchos siglos, por tanto, es conveniente tomar comopunto de partida, por su trascendencia, la evolución
histórica que ha tenido y aún tiene el concepto romano de la propiedad. Así, en el derecho romano, hasta antes del emperador Justiniano, se consideró a la propiedad como un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de una cosa, además de estas tres características, se fijaron tres elementos, que se conservan hastanuestros días jus utendi, jus fruendi y jus abutendi; originalmente, sólo se conoció en Roma la denominada propiedad quiritaria, que era privativa del ciudadano, su objeto eran cierto género de cosas (res mancipii) y se debía adquirir en forma solemne (mancipatio, in iure cesio).
A la par de este dominio, exclusivo de los ciudadanos romanos, y restringido a cierta clase de bienes, principalmenteinmuebles, se estableció un concepto de propiedad similar al dominio, en beneficio de los extranjeros y cuyo objeto fueron ciertas cosas. En materia de inmuebles esta forma se refirió a los fundos provinciales, en los que no se concedía el dominio sino un derecho semejante, el cual fue denominado propiedad pretoriana, que también se concedió a favor de aquellos que no habían adquirido el dominiode la cosa, por no haberse empleado alguno de los medios o formas aptas para transmitirlo. Para estos bienes, respecto de los cuales no se había transmitido el dominio, por no haberse recurrido a la forma apta, sino a la traditio, el pretor estableció una forma especial de propiedad, que podría convertirse en dominio mediante la usucapión. 1
Con el derecho pretoriano, paulatinamente se disolvieronlas diferencias entre propiedad y dominio, hasta su desaparición, y se creó un concepto único de propiedad para ciudadanos y extranjeros; así, con Justiniano, se establece la traditio como forma de transmitir la propiedad y el dominio, respecto de cualquier clase de bienes.
Durante la Edad Media, el régimen predominante para la explotación de la tierra fue el que reservaba el dominio directo...