La valoracion masiva del suelo urbano

La Valoración Masiva del Suelo Urbano: El Caso de la Ciudad de Tena
por las dinámicas mercantiles que se estructuran en torno a él. En primer lugar, el suelo urbano es un bien único y no reproducible; dadas estas características, es escaso por naturaleza, por lo que es el monopolio sobre él lo que genera valores diferenciales a lo largo de la estructura urbana. El suelo no puede sermanufacturado o producido, sin embargo, es un factor de producción que se requiere directa o indirectamente en la producción de todos los otros bienes; no obstante, tampoco se trata de un bien natural. El suelo urbano, como un bien económico, adquiere sus cualidades en función de la inversión económica que realiza la población para hacerlo habitable y de atributos externos a él que califican su contexto. Ensegundo lugar, el mercado de suelo es por naturaleza imperfecto, pues existen restricciones naturales y artificiales a su uso,no hay transparencia en las transacciones y son comunes las prácticas especulativas. Estas situaciones hacen que en el análisis de la estructura de precios del suelo, deban ser considerados los diversos factores que se interrelacionan de manera compleja para determinarlo. Acontinuación se revisan brevemente las teorías que ayudan a comprender la configuración del valor del suelo y del proceso de valoración. Smith tuvo algunos aportes a la comprensión del valor económico; en sus planteamientos iniciales separó los criterios de “valor de uso” y el “valor de cambio” señalando que la palabra “valor” tiene dos significados: unas veces expresa la utilidad de algún bien, yotras, el poder de compra, considerando el ejemplo del agua o aire y los diamantes, respectivamente. Respecto del valor de cambio, en un inicio, señala que se estima más frecuentemente por la cantidad de dinero que por la cantidad de trabajo o de cualquier otro bien que pueda obtenerse a cambio de él. Aquí es necesario acotar que Smith da demasiado peso al valor de cambio y además, no habla delas apreciaciones objetivas y subjetivas de los bienes respecto a la oferta y a la demanda por lo que sus criterios, encaminados hacia la búsqueda del “valor real” de los bienes, se traducía en una búsqueda imposible. En el proceso de dicha búsqueda, plantea tres etapas para el estudio del valor económico: * Identificar la medida del valor real. * Aislar las partes componentes del valor. * Analizarfactores de desviación entre precio de mercado y precio normal. Estos planteamientos presentan pocas bases sólidas debido a que, en este caso, identifica al valor como una cualidad del bien, no considerando el valor objetivo y valor subjetivo del bien. Posteriormente, hizo otros planteamientos en los que trata de definir al valor como una

Ing. Alvaro Dávila Jefe del Departamento de CartografíaTemática Instituto Geográfico Militar

E

l presente artículo trata de describir ciertos aspectos ligados al mercado del suelo urbano. Primeramente, se realiza una revisión muy sintética de las principales teorías sobre el valor de la tierra y, a continuación se intenta describir la manera cómo se han aplicado los argumentos de estas teorías y de los factores asociados a la conformación de losprecios y de los aspectos relativos a la valoración del suelo urbano de Tena, contando para ello con ciertos datos del catastro del año 2007.

1. Características del mercado 1.1. Teorías sobre el valor de suelo económico de los bienes
El mercado del suelo es un mercado cuyas características lo hacen específico, distinto de otros mercados de bienes y servicios, tanto por el tipo de bien del quese trata, como Las teorías que más se revisan para la comprensión del valor económico, datan desde Adam Smith (1723 – 1790), creador de la escuela clásica.

medida invariable; sin embargo, estas situaciones tampoco tienen aplicación real debido a que el valor no es una magnitud constante en el tiempo. Luego, consideró el trabajo como medida del valor; así indicó que: “El trabajo es el único...