Las fraguas

CASO LAS FRAGUAS

INTRODUCCION
En el año 2003 los propietarios del Centro Comercial Las Fraguas en Hospitalet de Llobregat se
encontraban en una situación muy complicada. El Centro, construido a finales de los 90, estaba localizado
en el centro de esta población integrada en el área metropolitana de Barcelona, contaba con un parking
de pago y había sido edificado en unos terrenosmunicipales junto a un complejo utilizado para ferias y
exposiciones. El Ayuntamiento, los juzgados y la estación de Cercanías estaban también situados al lado
del Centro. Dividido en 4 niveles, tenía entrada por dos calles y contaba con un tráfico peatonal muy
elevado. Era muy diferente de los centros desarrollados en los últimos años en España, normalmente
situados en las afueras de las capitales,siendo necesario el uso de coche o transporte público para
acceder a ellos. A diferencia de estos últimos disponía de una zona de influencia con una gran
concentración de población en una distancia a pie.
Sin embargo, las cifras operativas del centro no podían ser más descorazonadoras: Las ventas de 2003
habían retrocedido un 7.2% frente a 2002, y el número de visitantes un 10.5%. La ocupaciónde
locales había retrocedido hasta el 91,6% de la superficie alquilable, considerando que la ocupación
“técnica” - es decir aquella que existe normalmente incluso bajo una situación satisfactoria, y como
consecuencia de los procesos de rotación de comerciantes - en este centro venía siendo de un 96%, ya
inferior respecto a otros centros. También existía un número de locales que se mantenían enel centro
gracias a una serie de descuentos sobre la renta contratada. Aunque estos descuentos se concedían
temporalmente por períodos de 3 o 6 meses la realidad es que ante la reducción de las ventas en estos
locales, los descuentos se prolongaban de nuevo.
¿Por qué se había entrado en esta dinámica? En el año 2003 el consumo privado y las ventas al por
menor estaban creciendosignificativamente y sobre todo en las grandes superficies. En el caso de
Hospitalet en Sept. 2003 se había construido un gran centro comercial de 49.000 m2 de superficie
alquilable, que contaba con un hipermercado Carrefour y una gran variedad de tiendas en las afueras de
la ciudad, llamado Gran Vía 2. Estaba construido en una zona nueva al lado de la primera tienda IKEA de
Cataluña que había abierto unosmeses antes, y en las parcelas adyacentes otros operadores de
medianas superficies (Decathlon, Media Markt…) estaban planeando abrir tiendas. Las licencias de
apertura para nuevos centros comerciales eran otorgadas por las consejerías de Economía de los
Gobiernos Regionales. Cataluña había sido tradicionalmente muy restrictivo en su concesión y no parecía
que esta situación fuese a cambiar enel futuro. Sin embargo, se estaba llevando a cabo un proyecto de
reconversión de la plaza de toros de Las Arenas en Barcelona, a un centro comercial y de ocio. Este lugar
estaba a una distancia de unos 10 minutos en coche y con buen acceso en transporte público.
LOS PROPIETARIOS DEL CENTRO
En el año 2002 un consorcio formado al 50% por ABC Real Estate y ARREIS adquirió una cartera de
4centros comerciales en España. De estos 4, Las Fraguas era el más pequeño de todos y el que
presentaba una lista de comerciantes menos actual. No obstante, su localización lo hacía muy atractivo a
primera vista. En términos macro, porque Cataluña y Barcelona contaban con una dotación comercial
inferior a la media española, y en concreto respecto a Madrid y su área metropolitana, lo que redundaba
enuna menor competencia comercial en una de las dos grandes urbes del país. Y en términos micro
porque la localización en el centro de Hospitalet era singular en un momento en que la mayor parte de los
centros, debido a las prácticas de desarrollo urbanístico, estaban siendo construidos a las afueras de las
ciudades.
Si bien los propietarios pensaban en utilizar su know how y sus contactos con...