Metodo Del Valor Residual
Páginas: 8 (1989 palabras)
Publicado: 8 de diciembre de 2012
PROYECTO "PARQUE RESIDENCIAL xxxx"
Uso:
Según Oficio Nº xxxx del xxxx emanado de la Ingeniería Municipal del Municipio xxxx, del, la parcela objeto de estudio tiene una zonificación de uso Multifamiliar, presentando las siguientes variables:
• Area desarrollable: 4.454,36 m2.
• Uso: Multifamiliar
• Porcentaje máximo de ubicación: 30 % del área de la parcela.
• Porcentaje Máximo deConstrucción: 150 % del área de la parcela.
• Retiros Mínimos de Construcción:
Frente: 6,00 metros.
Fondo: 3,50 metros.
Laterales: 3,50 metros.
Altura máxima: 15,00 metros.
• Estacionamientos: Un (1) puesto por cada unidad de vivienda.
El Promotor tiene aprobado el Permiso de Construcción otorgado por la Ingeniería Municipal del Municipio xxx y según información suministrada seencuentra en proceso de actualización y aprobación por las autoridades municipales, los permisos para la construcción de 4 Edificios Residenciales con las siguientes características y áreas:
Area de Terreno: 4.804,36 m2.
Total de Apartamentos: 66 Apartamentos
Puestos de Estacionamiento: 66 Puestos
Area de Construcción Total: 6.267,67 m2. => 130,45%
Area de Ubicación Total: 1.449,38 m2. =>30,17%
Area Total de Apartamentos: 5.517,46 m2. => 114,84%
Area Total Estacionamiento: 1.495,00 m2. => 31,11%
Areas verdes, piscina, caminería: 1.859,98 m2. => 38,71%
EDIFICIO A
Nº de Apartamentos Tipo de Apartamento m2/Apartamento Total m2
07 Tipo Nº 1 80,59 564,11
08 Tipo Nº 2 80,59 644,70
01 Tipo Nº 3 66,29 66,29
16 1.275,10
EDIFICIO B
Nº de Apartamentos Tipo deApartamento m2/Apartamento Total m2.
04 Tipo Nº 1 80,59 322,35
05 Tipo Nº 2 80,59 402,94
01 Tipo Nº 4 113,00 113,00
02 Tipo Nº 5 104,59 209,17
12 1.047,46
EDIFICIO C
Nº de Apartamentos Tipo de Apartamento m2/Apartamento Total m2.
07 Tipo Nº 1 80,59 564,11
08 Tipo Nº 2 80,59 644,70
01 Tipo Nº 3 66,59 66,29
02 Tipo Nº 6 161,17 322,35
18 1.597,45
EDIFICIO D
Nº deApartamentos Tipo de Apartamento m2/Apartamento Total m2.
09 Tipo Nº 1 80,59 725,29
10 Tipo Nº 2 80,59 805,87
01 Tipo Nº 3 66,29 66,29
20 1.597,45
Método del Valor Residual:
El Método del Valor Residual, que se utiliza para determinar el Valor de la Tierra, como factor del proceso productivo inmobiliario, empleando para ello el esquema de evaluación de las construcciones a realizar, los costosde construcción, proyecto, gerencia, y todos los gastos de administración, ventas, financieros, I.S.L.R., necesarios para la puesta en marcha y culminación del proyecto. Todo esto se basa en las premisas del mercado y económicas del País y bajo la normativa legal de la Ordenanza de Zonificación. Para este método se utiliza un flujo de caja.
El Valor obtenido por vía del flujo de caja de unproyecto factible y legal; nos permite conocer cual debe ser la inversión máxima en el factor tierra, para obtener el rendimiento que satisfaga la tasa de riesgo del capital a invertir por el Promotor en el tiempo. El modelo permite adelantar un análisis de sensibilidad en atención a las variables urbanas y a las determinaciones de mercado.
Como premisas se consideraran las siguientes:
LaTasa Activa, a utilizar para los efectos del flujo de caja es del 16 % la cual es el promedio del crédito al constructor de los seis (6) principales Bancos. Para la Tasa para el I.S.L.R., se utilizará el 34%.
La comisión flat se asume en 2 % aplicándose al crédito considerado para cubrir los déficits de caja durante el proceso.
• Características del Proyecto:
Area del Terreno:4.804,36 m2
Area Ubicación Residencial: 1.449,38 m2
Area Construcción de Vivienda: 6.267,67 m2
Area Vendible de Vivienda: 5.517,61 m2
• Etapa de Construcción:
La distribución de los costos de construcción, se dividirá el costo de las Obras en un período de 20 meses para las obras por construir.
Para determinar el costo de construcción a aplicar en el desarrollo hipotético a realizar en...
Uso:
Según Oficio Nº xxxx del xxxx emanado de la Ingeniería Municipal del Municipio xxxx, del, la parcela objeto de estudio tiene una zonificación de uso Multifamiliar, presentando las siguientes variables:
• Area desarrollable: 4.454,36 m2.
• Uso: Multifamiliar
• Porcentaje máximo de ubicación: 30 % del área de la parcela.
• Porcentaje Máximo deConstrucción: 150 % del área de la parcela.
• Retiros Mínimos de Construcción:
Frente: 6,00 metros.
Fondo: 3,50 metros.
Laterales: 3,50 metros.
Altura máxima: 15,00 metros.
• Estacionamientos: Un (1) puesto por cada unidad de vivienda.
El Promotor tiene aprobado el Permiso de Construcción otorgado por la Ingeniería Municipal del Municipio xxx y según información suministrada seencuentra en proceso de actualización y aprobación por las autoridades municipales, los permisos para la construcción de 4 Edificios Residenciales con las siguientes características y áreas:
Area de Terreno: 4.804,36 m2.
Total de Apartamentos: 66 Apartamentos
Puestos de Estacionamiento: 66 Puestos
Area de Construcción Total: 6.267,67 m2. => 130,45%
Area de Ubicación Total: 1.449,38 m2. =>30,17%
Area Total de Apartamentos: 5.517,46 m2. => 114,84%
Area Total Estacionamiento: 1.495,00 m2. => 31,11%
Areas verdes, piscina, caminería: 1.859,98 m2. => 38,71%
EDIFICIO A
Nº de Apartamentos Tipo de Apartamento m2/Apartamento Total m2
07 Tipo Nº 1 80,59 564,11
08 Tipo Nº 2 80,59 644,70
01 Tipo Nº 3 66,29 66,29
16 1.275,10
EDIFICIO B
Nº de Apartamentos Tipo deApartamento m2/Apartamento Total m2.
04 Tipo Nº 1 80,59 322,35
05 Tipo Nº 2 80,59 402,94
01 Tipo Nº 4 113,00 113,00
02 Tipo Nº 5 104,59 209,17
12 1.047,46
EDIFICIO C
Nº de Apartamentos Tipo de Apartamento m2/Apartamento Total m2.
07 Tipo Nº 1 80,59 564,11
08 Tipo Nº 2 80,59 644,70
01 Tipo Nº 3 66,59 66,29
02 Tipo Nº 6 161,17 322,35
18 1.597,45
EDIFICIO D
Nº deApartamentos Tipo de Apartamento m2/Apartamento Total m2.
09 Tipo Nº 1 80,59 725,29
10 Tipo Nº 2 80,59 805,87
01 Tipo Nº 3 66,29 66,29
20 1.597,45
Método del Valor Residual:
El Método del Valor Residual, que se utiliza para determinar el Valor de la Tierra, como factor del proceso productivo inmobiliario, empleando para ello el esquema de evaluación de las construcciones a realizar, los costosde construcción, proyecto, gerencia, y todos los gastos de administración, ventas, financieros, I.S.L.R., necesarios para la puesta en marcha y culminación del proyecto. Todo esto se basa en las premisas del mercado y económicas del País y bajo la normativa legal de la Ordenanza de Zonificación. Para este método se utiliza un flujo de caja.
El Valor obtenido por vía del flujo de caja de unproyecto factible y legal; nos permite conocer cual debe ser la inversión máxima en el factor tierra, para obtener el rendimiento que satisfaga la tasa de riesgo del capital a invertir por el Promotor en el tiempo. El modelo permite adelantar un análisis de sensibilidad en atención a las variables urbanas y a las determinaciones de mercado.
Como premisas se consideraran las siguientes:
LaTasa Activa, a utilizar para los efectos del flujo de caja es del 16 % la cual es el promedio del crédito al constructor de los seis (6) principales Bancos. Para la Tasa para el I.S.L.R., se utilizará el 34%.
La comisión flat se asume en 2 % aplicándose al crédito considerado para cubrir los déficits de caja durante el proceso.
• Características del Proyecto:
Area del Terreno:4.804,36 m2
Area Ubicación Residencial: 1.449,38 m2
Area Construcción de Vivienda: 6.267,67 m2
Area Vendible de Vivienda: 5.517,61 m2
• Etapa de Construcción:
La distribución de los costos de construcción, se dividirá el costo de las Obras en un período de 20 meses para las obras por construir.
Para determinar el costo de construcción a aplicar en el desarrollo hipotético a realizar en...
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