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TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. |
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04/10/2012 |
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UNIVERSIDAD TECNICA DE
AMBATO.

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y
CIENCIAS SOCIALES.

CARRERA DE DERECHO.

ALUMNOS: MARCELO ACURIO.
LUIS SEGOVIA.

PROFESORA: Dr. MARCO RAMOS.

SEPTIMO SEMESTRE.

PARALELO “B”.

LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
INTRODUCCIÓN
LaCodificación de la Ley de Inquilinato, publicada en el Registro Oficial No. 196 de 01 de noviembre de 2000 regula a los contratos de arrendamiento de locales que se encuentran dentro del perímetro urbano, de tal modo que el resto de contratos de arrendamiento son normados por el Código Civil.
El Art. 1 de dicha Codificación señala “Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos dearrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos.
Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano”.
Hay que recalcar que el perímetro urbano está fijado por las Ordenanzas que dicta cada Municipio, y son varios los criterios para fijarlo, pues unos se basan en la sección territorial que goza de servicio de agua potable para considerarlo como urbano, sinembargo también hay el criterio de que predio urbano es el que está situado dentro de la ciudad y predio rústico el que está ubicado en el campo.
El Art. 30 de la Codificación de dicha Ley señala las causales de la terminación del contrato de arrendamiento, esto es cuando el arrendador puede dar por terminado el mismo celebrado con su inquilino, antes de la terminación del plazo contractual.
LACAUSAL A) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO.
El Art. 30 dispone “El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, solo por una de las siguientes causas:
a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que seprodujo la citación de la demanda al inquilino (…)”.
¿QUÉ ES MORA?
Es el retardo injustificado en el pago de las pensiones arrendaticias por parte del inquilino por dos o más meses.
COMENTARIO
Conforme señala el MANUAL PRÁCTICO EN MATERIA DE INQUILINATO, la principal obligación del inquilino que usa y goza del bien inmueble arrendado, es la de cancelar las pensiones mensuales de arrendamiento,y esta cancelación se la debe realizar en forma legal y oportuna, o sea que el pago de las pensiones mensuales se los debe hacer al día o con un máximo de mora de dos meses, pues si el inquilino no ha pagado las dos últimas mensualidades, el arrendador está facultado para iniciar la acción correspondiente en juicio verbal sumario, a fin de dar por terminado el contrato de arrendamiento, y por talexigir la desocupación y entrega del local arrendado.
Hay que aclarar que la mencionada ley expresa que para que se produzca la mora, y que por tal proceda la acción por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, es menester que el inquilino no haya pagado las pensiones de arrendamiento por más de dos meses, pero hay que tener muy en cuenta que esta mora se produce almomento de la citación con la demanda; o sea si el arrendador presenta la demanda en contra del inquilino por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, el juez debe calificar la demanda luego de avocar conocimiento, ordenar que se cite al demandado, y si este consigna los meses adeudados antes de que se perfeccione la citación con la demanda, la acción deducida en sucontra carece de fundamento.
También hay que tener en cuenta en los juicios de inquilinato la causal a) del Art. 30 de la ley de Inquilinato, que si el inquilino demandado en juicio verbal sumario para dar por terminado el contrato de arrendamiento y por tal la desocupación del mismo, ha sido vencido, para que surta efecto la apelación que deduce de la sentencia dictada por el juez de inquilinato...