Practico_Locacion_


EL CONTRATO DE LOCACIÓN

La ley de locaciones urbanas no ha definido el contrato de locación pero lo podemos conceptualizarlo como aquel en donde una parte llamado locador o arrendador se obliga a conceder el uso y goce de un bien inmueble ubicados en los ciudades o pueblos con destino a vivienda, comercio o industria por un cierto tiempo y la otra llamada locatario o arrendatario se obliga apagar un precio en dinero por ese uso y goce y a restituirlo en el plazo fijado contractualmente, el que no puede ser inferior al mínimo legal.
Es importante estudiar este contrato respecto del objeto de la locación, el plazo, las mejoras, obligaciones y conclusión del mismo, ya que es dable destacar que el mercado inmobiliario se caracteriza actualmente por la oferta de un gran número deinmuebles en alquiler lo que ha producido un mejoramiento tanto en el precio como en las condiciones de la relación jurídica desde el punto de vista del locatario modificadas a favor de la parte débil de la relación.-
Para la comprensión y estudio de este contrato se confeccionaron algunos cuestionarios y análisis de fallos que deberán contestar.-
CUESTIONARIO:
¿Qué cosas pueden darse en locación?
Porprincipio general establecido en el art. 1499 del Código Civil pueden darse en locación:
todas las cosas muebles no fungibles: las cosas fungibles no pueden arrendarse porque, como se trata de cosas en las cuales un individuo de la especie equivale exactamente a otro individuo de la misma especie, el locatario cumpliría restituyendo otra cosa igual, lo que significa que no se estaría en presenciade una locación sino de un préstamo de consumo.
los inmuebles.
¿Cuál es la capacidad que deben tener las partes en el contrato de locación?
La celebración de un contrato de locación es un acto de administración para ambas partes contratantes conforme se desprende del art.1510 del Código Civil, este artículo refiere a la capacidad de hecho que han de tener las partes intervinientes, es decir a suaptitud para ejercer por si mismos los derechos de los que son titulares.
Artículo 1510 Cód. Civil: los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.
Artículo 1511 Cód. Civil: pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitacionespuestas por la ley a su derecho.
Casos concretos de incapacidades establecidos en nuestra ley:
1) Menores emancipados: después de la reforma introducida por la ley 17.711 los emancipados pueden administrar sus bienes, hayan sido incorporados a su patrimonio a título gratuito u oneroso.
2) Inhabilitados: puesto que los inhabilitados pueden administrar sus bienes, pueden dar o tomar en locación unacosa mueble o inmueble, salvo que la sentencia que lo inhabilitó se lo impida expresamente.
3) Administradores de bienes ajenos: según el art. 1511, los administradores de bienes ajenos pueden arrendar, a menos que lo prohíba alguna disposición especial.
4) Tutores y curadores: no pueden, sin autorización judicial, arrendar bienes del menor por un plazo mayor de cinco años y aún los contratos quese hicieren autorizados por el juez llevan implícita la condición de terminar con la mayor edad o la emancipación del menor (art. 443, inc.10); ni pueden tampoco, sin autorización judicial, tomar en arrendamiento, en representación del menor, bienes raíces que no fuesen para la casa habitación (art.443, inc.8).
5) Administradores y mandatarios: necesitan poder especial para dar arrendamiento pormás de seis años los inmuebles que estén a su cargo (art.1881, inc.10). En cambio podrán tomar en arrendamiento aun por diez años, porque no hay sobre este punto ninguna limitación.
6) Administradores de herencia: no pueden hacer arrendamientos de bienes inmuebles como arrendadores o arrendatarios, salvo que se trate de contratos de pastoreo por períodos menores de un año o por una sola cosecha...