PROMESA DE COMPRAVENTA

PROMESA DE COMPRA O VENTA
Concepto:
La promesa de venta es un contrato que tiene por objeto la futura celebración de una compraventa. Es una promesa obligatoria de celebrar la compraventa. Es un paso previo para llegar a la compraventa; pero no es la venta. Por esta razón se le puede clasificar dentro de los precontratos.
En la promesa de venta las partes se obligan en forma unilateral obilateral a celebrar la compraventa en el futuro.

Clases de Promesa de Venta:
A. Como promesa de vender o comprar no aceptada:
Esta constituye una oferte simple de prometer vender o comprar, la que no constituye un contrato. Está regulada por los artículos 2449 a 2454 C.
Ejemplo: Juan promete vender por 500.000 córdobas el inmueble X a Pedro sin que este haya aceptado la oferta.

B. Promesa de ventaunilateral aceptada:
El propietario promete vender una cosa al otro contratante, sin que este al aceptar se obligue a comprar, pues solo adquiere un derecho para comprar.
En esta existe un verdadero contrato unilateral; ya que el único obligado es el promitente vendedor y no el destinatario de la oferta de promesa. Ejemplo: José le promete vender a Mario el inmueble X por 500.000 córdobas dentrodel plazo de un año, pero este al aceptar no se obliga a comprar. Mario puede o no comprar en dicho plazo; ya que no se encuentra obligado a comprar.
Si Mario no compra dentro del año se extingue su derecho y no puede obligar a José a que la venda. Si Mario decide comprar dentro del año José está obligado a venderle y Mario debe cumplir con todas sus obligaciones. Pero José no puede obligar aMario a que compre, mientras este no decida comprar, pues no se ha obligado a ello.
C. Promesa unilateral de compra aceptada:
Solo el futuro comprador se obliga a comprar la cosa, en cambio; el vendedor no se obliga a vender. Las características y efectos son semejantes a la anterior; pero el obligado es el comprador y no el vendedor.
Ejemplo: Juan le promete comprar a Pedro por 50.000 córdobas elinmueble X dentro del plazo de un año y este acepta la promesa de comprar, pero no se obliga a vender. Si Pedro decide vender Juan está obligado a comprar, pero si Pedro decide no vender Juan no puede obligarlo.

D. Promesa bilateral de venta y compra recíprocamente aceptada:
El propietario promete vender el inmueble y el destinatario de la oferta promete comprar.
En el art. 2541C la distinciónes confusa entre las promesas unilaterales y bilaterales. Inicia refiriéndose a las promesas unilaterales de vender o comprar y termina aludiendo a las bilaterales. Nuestra Corte Suprema sostiene que regula a la bilateral y la unilateral como puede verse al final.

Efectos:
I. Con relación a las partes:
La promesa de venta no aceptada no es un contrato, sino una simple oferta revocable deconformidad a los arts. 2449 a 2454C. en virtud de los cuales el oferente puede revocar su oferta antes de que sea aceptada; y se encuentra obligado mantener su oferta dentro de los plazos establecidos en los arts. 2452 y 2453C. o dentro de un plazo convencional.
La promesa de venta unilateral solo obliga a uno de los contratantes ya sea al vendedor (promesa unilateral de venta) ya sea al comprador(promesa unilateral de compra)
La promesa bilateral de compra y de venta obliga al vendedor y al comprador.
La promesa de venta unilateral o bilateral no produce la trasmisión del dominio y como consecuencia:
1- El riesgo de la cosa le corresponde al que promete vender, como dueño de la cosa que sigue siendo.
2- Solo engendra una obligación de hacer que consiste en la celebración de la compraventa.3- Solo concede acción personal para pedir el cumplimiento o la resolución de la promesa de venta y no para solicitar la entrega de la cosa o del precio.
4- No se paga impuesto de la trasmisión.

II. Con relación a terceros:
La promesa de venta unilateral o bilateral solo concede acción personal para su cumplimiento o resolución y no acción real para perseguir la cosa en poder de terceros....