Resumen QM

Regla Final Qualified Mortgages (QM)

Efectividad:
Solicitudes recibidas a partir del 10 de enero de 2014.

Aplicabilidad:
Aplica a las transacciones de consumo garantizadas con un dwelling que no sea:
HELOC
Reverse
Construcción interino
Construcción que se convierte a permanente en 12 meses o menos
Tipos de QM
El Reglamento establece 4 tipos de QM:
1. QM General
2. QM Temporero3. Small Creditor QM
4. Balloon-Payment QM

Disposiciones Generales

1. Se presume que el acreedor que origine un préstamo QM ha cumplido con los requisitos de Habilidad de Pago (ATR) según dispone el Apéndice Q del Reglamento Z.

2. La presunción de cumplimiento va a depender de si el préstamo que se originó es High Priced Mortgage Loan (HPML) o no:
Si el préstamo no es HPML entonces setiene un “Safe Harbor”
Si el préstamo es HPML entonces se tiene un “Rebuttable Presumption”


Requisitos Generales
Estos requisitos aplican para todos los tipos de QM:
1. El préstamo no puede tener amortización negativa, ser interest only, ni tener balloon payment,
2. El término del préstamo no puede ser mayor de 30 años
3. Los puntos y cargos no podrán exceder, según definido por lasección 12 CFR 1026.32(b)(1):
a. Para préstamos de $100,000 o más un 3% del “total loan amount”
b. Para préstamos de $60,000 pero menores de $100,000 será $3,000.00
c. Para préstamos de $20,000 pero menores de $60,000, será 5% del “total loan amount”
d. Para préstamos de $12,500 pero menores de $20,000, será $1,000
e. Para préstamos de $12,500 o menos será 8% del “total loan amount”.

Total LoanAmount
Es la cantidad de crédito extendida al cliente menos los puntos y cargos financiados
Cantidad financiada menos puntos y cargos financiados

Requisitos Específicos por tipo de QM

1. QM General
DTI = 43% y utilizando el Apéndice Q para determinar la habilidad de pago.
Análisis debe ser basado en un plan de pago usando la tasa de interés más alta permitida durante los primeros 5 años.Considerar y verificar los ingresos, activos, deudas, alimony y obligaciones de child support.


2. QM Temporero (hasta el 10 de enero de 2021 o hasta que las GSEs emitan sus propias reglas relacionadas a QM).
Aplica a préstamos que son elegibles a ser asegurados/garantizados por los GSEs
FHA
VA
Rural
FNMA/Freddie Mac
Los préstamos deben ser analizados utilizando las guías publicadaspor los GSEs.
La regla del DTI = 43% no aplica.
HUD ya publicó sus reglas relacionadas a sus préstamos QM.




3. Small Creditor QM

a. Se define Small Creditor como una compañía que cumpla con los siguientes requisitos:
Que tenga activos menores de $2 billones (esta cantidad se ajustará anualmente por el CFPB) al final de cada año calendario, y
La compañía y sus afiliadas combinadas, nohayan originado más de 500 primeras hipotecas que estén sujetas a los requisitos de ATR en el año calendario anterior.
b. El análisis del préstamo tiene que ser utilizando el “fully amortizing schedule” usando la tasa de interés permitida durante los primeros 5 años desde la fecha del primer pago periódico.
c. El préstamo no puede estar sujeto a un “commitment” futuro.
d. Se tiene que validary considerar los ingresos y activos, deudas, pagos de pensión y manutención de menores.
e. Se tiene que considerar el debt to income ratio, o ingreso residual del solicitante, aunque las reglas no especifican una guía para estos.
f. Los small creditors pueden perder su estatus de “QM” si venden o transfieren el préstamo antes de pasados los primeros 3 años desde la consumación. Sin embargo, sepuede mantener el status de QM si se cumple con uno de los siguientes criterios:
a. Se vende luego de pasados los primeros 3 años desde la consumación.
b. Se vende a un acreedor que cumpla con los criterios relacionados a el número de originación y activos.
c. Se vende según una acción supervisora o acuerdo.
d. Es transferido como parte de un merger o acquisition.


4. Balloon-Payment QM...