Rol De Los Consorcios

ROLES EN UN CONSORCIO

Qué le corresponde al Administrador 
y qué al Consejo de Administración

Muchas veces en los consorcios ocurre que los miembros del Consejo de Administración desconocen los alcances y las limitaciones de sus funciones como así también los del administrador que el conjunto del consorcio eligió para tal fin. Si bien la figura del Consejo de Administración no se hallacontemplada por la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, su presencia en los consorcios es de suma importancia. Pero, ¿qué le corresponde a cada quién?

Consejo de Administración o Consejo de Copropietarios

Dado que en la Argentina, la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal nunca le dio lugar a la existencia de consejos intermedios entre la asamblea de copropietarios (máximo órgano de representaciónde un Consorcio) y el administrador (representante legal y administrativo del mismo), su naturaleza surge de los reglamentos de copropiedad y administración y bajo la inspiración de los sistemas administrativos de las sociedades comerciales en donde se lo conoce más como "Directorio" o "Consejo Directivo".
No obstante ello, lo consuetudinario fue estableciendo ciertos perfiles que —más allá de quesu existencia esté definida en los reglamentos o haya surgido espontáneamente en una asamblea de copropietarios—, hicieron que sus alcances y limitaciones quedaran claramente definidos.
1. Es condición sine qua non ser "propietario" (titular de dominio), para desempeñarse como miembro del Consejo de Administración, no pudiendo ejercerse por "representación". Pero el carácter de "titular" notrae consigo la obligación de habitar en el consorcio mismo. Es generalizada la creencia de que esa sea una condición indispensable, pero salvo que el reglamento especifique la excepción, "cualquier copropietario bajo cualquier circunstancia puede formar parte de dicho "consejo de copropietarios" (en aras de su correcta definición). Sin embargo, es "recomendable" pero no taxativo, que el consejeroviva en el propio edificio al cual representa.
2. El Consejo de Administración "NO" tiene poder de decisión, sólo es un órgano de enlace entre quienes habitan en el edificio, lo expresado en la asamblea y el administrador; como así también es un órgano de consulta de la administración en caso de que éste lo crea conveniente, lo determine la asamblea o lo imponga el reglamento, pero "NUNCA"será un órgano de ejecución, aprobación y/o aceptación de gastos. La "aprobación" o "reprobación" es un acto de disposición, e implica una autoridad que se estaría superponiendo a la del administrador aún así lo designe la asamblea porque estaría violando las facultades que el propio administrador tiene conforme al Derecho. Y dado que no es un órgano ejecutivo no puede tomar decisiones sin previoconsentimiento del administrador, pasar por sobre su autoridad e imponerle mandato en nombre del Consorcio o la asamblea, ya que su único representante es el propio administrador.
3. La función específica del Consejo de Administración es la de "aconsejar" sobre la mejor forma de realizar los trabajos; obtener presupuestos (no menos de 3 para cada trabajo), "vigilar" que se cumpla con el Reglamentode Copropiedad y cumplirlo; "procurar" que se cumplan las decisiones de la Asamblea; "informar" al administrador por medio fehaciente y con prueba de fe (nota firmada) sobre irregularidades del edificio y "apoyar" al mismo en toda su gestión. En caso de determinarlo la asamblea, podrá "examinar" los libros consorciales en caso de duda o de acuerdo a una rutina establecida por actas si elReglamento no lo contempla. NUNCA PODRÁ: manejar finanzas por sí mismo, ni podrá ejecutar trabajos "por cuenta propia" u obligar al administrador a tomar decisiones que contraríen lo establecido por la ley, el Reglamento o la asamblea.
En caso de que esto último ocurriese, el administrador está facultado para llamar a asamblea extraordinaria y pedir la remoción automática del cargo de un miembro...