Vivienda

2).- Comprobaciones previas a la firma de la escritura de compraventa. |
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Antes de la firma de la escritura de compraventa, e incluso antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Esosaspectos son los que se mencionan a continuación.
a).- Título de propiedad:
Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública, del que resultará si es propietario de la vivienda, así como cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma. Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace,deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.
b).- Situación en el Registro de la Propiedad:
Comprobación por el comprador: Es necesario acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar:
- Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.
- Que la finca estálibre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.
La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantíapara el comprador.
Comprobación por el Notario: En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.

RECUERDA: Si la finca no está inscrita en el Registro a nombredel vendedor o tiene cargas registrales que deban cancelarse, se deberán efectuar algunos trámites previos a la escritura de compraventa para regularizar la situación de la finca. Esos trámites conllevarán gastos cuyo pago corresponde al vendedor, pero si el comprador no se asegura el pago de los mismos por el vendedor, será finalmente el propio comprador el que deberá satisfacerlos.
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c).-Impuesto de Bienes Inmuebles:
Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.
Dado que el devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año, tendrá el carácter de sujeto pasivodel mismo quien resulte propietario del inmueble en dicha fecha, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.
No obstante lo anterior, siempre cabe que en el contrato o en la escritura pública de compraventa se pacte por el vendedor y comprador cualquier fórmula de pago del I.B.I., si bien tales pactos noproducen efecto frente a la Administración tributaria, por lo que siempre tendrá el carácter de obligado al pago del impuesto quien fuera propietario de la finca el primer día del año fiscal.
El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe laposibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.
Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, tanto con arreglo a la normativa estatal como con arreglo a la vigente en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello...